租賃糾紛仲裁答辯狀
租賃糾紛仲裁答辯狀
答 辯 狀
答辯人：H省W市某某有限公司(下稱A公司)
被答辯人：L省C市某某有限公司(下稱B公司)
因A公司與B公司租賃合同糾紛仲裁一案，針對B公司的仲裁請求，A公司根據本案事實和證據提出書面答辯如下：
一、B公司申請仲裁的合同基礎已經不存在，申請仲裁的主體不適格
根據A公司和B公司簽訂的《租賃合同》(見證據一)，雙方約定的租賃面積為：C市步行街南門口商場首層部分、二層和三層全部以及四層部分建筑物共約15133平方米，而B公司向A公司主張解除合同、支付拖欠租金以及支付違約金等仲裁請求所依據的理由是其認為A公司就商場一至三層存在拖延支付租金的情況。
但經A公司調查核實，B公司現在實際并非該商場一至三層租賃房屋的所有權人，該三層租賃房屋已分別由B公司出賣給案外人：一層和二層于20xx年12月18日出賣給案外人福建某有限公司，房屋產權證于2004年12月23日過戶完畢(見證據二和證據三);三層于2005年4月5日出賣給案外人謝某，房屋產權證于2005年6月3日過戶完畢(見證據四)。
由于B公司主張權利的一至三層房屋已由B公司分別出售，原《租賃合同》實際上已經發生變更，分割為三個租賃合同，即：A公司與福建某有限公司就一層和二層部分的租賃合同，A公司與謝某就三層部分的租賃合同，A公司與B公司就四層部分的租賃合同。
目前，B公司只是涉租房屋第四層的合同主體，對涉租房屋的一至三層并無權利，并非一至三層租賃合同的主體。
由于《租賃合同》已經發生變更，B公司以最初簽訂的《租賃合同》為依據提起仲裁顯然已經喪失了相應的法律基礎，要求解除《租賃合同》以及支付租金、違約金等請求更是無從談起，B公司作為申請人提起仲裁的主體并不適格。
二、《租賃合同》約定“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”存在合理解釋的問題
盡管租賃合同約定“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”，但是對于該約定必須根據或參照《合同法》第125條“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”，以及其他法律規定給予合理的解釋。
(1)按合同的有關條款
《租賃合同》第一條第1款約定：“根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產管理法》及中國和C市的有關規定，甲方(注：B公司)同意將坐落于C市步行街給乙方(注：A公司)作百貨零售超市商業、餐飲用途使用，乙方商場承租建筑物面積首層約4567平方米，二層約5104平方米，三層約4862平方米，四層約600平方米，總承租建筑面積約15133平方米，實際租賃面積以C市房管局實測面積為準。”
在中文中，“約”的含義就是大概、差不多等的意思。
由于租賃房產尚屬于預售房，房屋面積尚未實測，《租賃合同》約定的面積只能根據核準的規劃設計圖大概確定，尚不能最終確定租賃面積，要最終確定就需要房產局實測，因此就有了“以房管局實測為準”的約定。
但無論如何，有一點是可以預期的，就是經過實測，最終面積不會與合同約定的數字相差太多，可能比合同約定的數值多點，也可能少點。
這應該是對該條款最合理、也最符合邏輯的解釋。
同時，實測面積如果能夠成為合同約定的租賃面積的前提必須是：計算租賃面積所依據的設計圖紙不能發生設計變更，至少不能發生重大設計變更;否則，實測面積不能作為成為租賃面積，并作為計算租金的標準。
(2)按一般的交易慣例
在日常的房屋預售及預售房屋租賃過程中，由于產權證尚未發放，交易雙方均會根據房屋的規劃審批面積作為合同的交易依據，但由于批建面積與最終實物之間會有一定的誤差，因此一般會在合同中同時約定“實際面積以房管局實測面積為準”或類似的條款。
但該約定的前提是規劃、設計等沒有進行變更，否則，由于實測面積所依據的設計圖紙與合同約定面積所依據的設計圖紙有重大區別，二者成立基礎不同，實測面積不能轉成為合同約定面積并作為計算價款的標準。
本案中，《租賃合同》以最初批建的設計面積作為合同的交易計算依據，并同時約定“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”完全符合一般的交易慣例;但約定成立的前提和基礎應該是《租賃合同》約定的租賃面積所依據的規劃設計等沒有發生變更，這是一般的交易慣例。
(3)按合同的目的
本案中，A公司與B公司簽署《租賃合同》的目的無非就是用一個相對合理的租金承租到一個相對合適面積的經營場所。
《租賃合同》中約定的租賃總面積約15133平方米是雙方簽訂《租賃合同》的基礎，雖然合同約定租賃面積以實測面積為準，但該“實測面積”應當是B公司按照該“15133平方米”所依據的設計圖紙正常施工后的實測面積，實測面積與合同約定面積的誤差應當是A公司簽訂合同時有可能預見到的、合理的、基于工程正常施工可能產生的技術誤差。
但B公司現主張的一至三層總面積增加的6858.9平方米并非B公司按照合同租賃面積所依據的設計圖紙正常施工產生，而是基于B公司違規超建、進行規劃變更行為所形成。
因此如果按照事后規劃變更后的所謂實測面積重新計算租賃面積、補交巨額租金，將嚴重背離A公司簽署該租賃合同時的合同目的。
(4)按誠實信用原則
誠實信用原則作為我國民法的基本原則，“要求一切市場參與者符合于誠實商人和誠實勞動者的道德標準，在不損害他人利益和社會公益的前提下，追求自己的利益，目的是在當事人之間的利益關系和當事人與社會之間的利益關系中實現平衡，并維持市場道德秩序”(參見梁彗星《民法總論》第46頁)。
根據該原則，B公司在明知原審批的建筑物已經大幅超建，并接受了處罰、補辦了手續，重新編制了規劃設計等情況下，依然以規劃變更前的最初批建面積作為合同約定租賃面積，并又約定“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”，B公司的欺詐意圖已經非常明顯，即以相對較小的租賃面積誘騙A公司先簽訂租賃合同，而后利用A公司已投入巨資一旦解除合同將造成巨大損失的不利處境，再以房屋實測面積迫使A公司補交租金。
如果B公司的意圖得逞，將嚴重損害A公司的利益，B公司嚴重違背了誠實信用的原則。
綜上，從上述幾個角度分析，“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”的條款的理解就是實測面積與合同約定面積的誤差是有一定的幅度的，而不是無限增減的;參照商品房買賣的相關法律、法規，當事人對實測面積與合同約定面積的誤差的合理預期應在增減3%以內。
三、《租賃合同》承租房屋面積發生變化的根本原因是B公司違規超建、并進而導致規劃設計發生重大變更所致，B公司存在重大欺詐;A公司對此并不知情，更沒有任何過錯
1、《租賃合同》約定的承租房屋面積應為最初批建面積
(1)根據20xx年5月C市規劃管理局批準B公司申報的“步行街南路步行商業街”項目的建設總平面布置圖(見證據五)，核準建筑面積為104988平方米。
(2)根據20xx年12月18日B公司與福建某有限公司簽署的買賣涉案1-2層房屋的兩份《商品房買賣合同》(見證據六)，涉案一層(1001房)的建筑面積為4567.11平方米(其中使用面積為2740.26平方米、公攤建筑面積1826.85平方米)、第二層(20xx房)5104.37平方米(其中使用面積為3062.62平方米、公攤建筑面積2041.75平方米);上述約定與20xx年11月8日A公司與B公司簽署的《租賃合同》約定的一層、二層的租賃面積是一致的。
(3)根據20xx年8月22日C市規劃信息服務中心《建筑面積復核表》(見證據七)，B公司建設“步行街南路步行街”項目總建筑面積為137487.67平方米;其中A、B段面積為40307.38平方米，C、D、E段面積為97180.29平方米;并備注了超建面積。
(4)根據20xx年9月9日C市規劃管理局《行政處罰決定書》(見證據八)，B公司建設的“步行街南路步行商業街”項目，20xx年5月C市規劃管理局核準建筑面積104988平方米;B公司在未取得建設規劃許可證的情況下，實際建筑面積為137487.67平方米，實際超建32499.67平方米。
為此，C市規劃管理局對B公司進行了相應的處罰，并責令補辦建設工程規劃許可手續。
(5)20xx年10月9日，B公司在受到行政處罰后補辦取得《建筑工程規劃許可證》(見證據九)，規劃審批面積由原104988平方米變更為137487.67平方米。
(6)根據20xx年11月8日B公司與A公司簽訂的《租賃合同》，A公司“承租建筑物面積首層約4567平方米，二層約5104平方米，三層約4862平方米，四層約600平方米，總承租建筑面積約15133平方米”;此時租賃合同約定的面積與20xx年12月B公司出售涉案房屋一層、二層時的建筑面積是一致的。
(7)根據2004年10月14日C市房地產測繪隊編制的《勘測成果表》(見證據十)，步行街南路步行街西廂南棟，批建面積97180.29平方米(實為第一次超建、處罰后的規劃批建，該面積為上述建筑面積復核表中的“步行街南路步行街”項目C、D、E段面積)，實勘建筑面積99524.7平方米，B公司在20xx年9月因違規超建被處罰的基礎上又一次未經批準超建2344.41平方米。
實測的結果就是：1001房建筑面積6910.97平方米(套內面積4273.60/分攤面積2637.37)、20xx房建筑面積9113.12平方米(套內面積4692.63/分攤面積4420.49) 、3001房建筑面積5367.81平方米(套內面積4462.56/分攤面積905.25)。
結合租賃房屋面積的形成過程，可以明確看出：B公司在與A公司20xx年11月簽署《租賃合同》時所標注的各層建筑面積的依據是20xx年5月C市規劃管理局批準的建設總平面布置圖及相應各部分的規劃初步設計平面圖，形成的時間應在20xx年12月前;而不是合同簽訂時主體已經竣工、B公司至少兩次違規大量超建后的實際房屋面積。
2、租賃合同約定面積的巨大增加的根本原因是B公司違規超建、并向A公司隱瞞真相所致
20xx年5月，B公司經C市規劃管理局核準其建設總平面布置圖(104988平方米)。
之后B公司即開始施工建設，但在其實際施工過程中，違規超建32499.67平方米，并在20xx年9月受到相應的處罰。
B公司按已經竣工的房屋實際現狀(超建已經既成事實)調整了最初核準的建設總平面布置圖、規劃設計圖、竣工圖等，并重新補辦了相應的批建、規劃手續;這些手續均是在20xx年9月前后補辦完成的。
而由于總的工程建筑面積增加了32499.67平方米，占原核準面積的31%。
如此大幅超建，必然會導致原設計各部分的建筑面積也將大幅增加，自然包括B公司準備租賃給A公司的部分。
但是，B公司在20xx年11月8日與A公司簽訂《租賃合同》時，既沒有按其實際超建后的實際面積與A公司商談租賃事宜，也只字未提其實際多次超建的真實情況以及租賃合同標注面積存在大幅增加的可能，已經顯屬重大欺詐。
如果說租賃合同約定面積與辦理房產證前的實測存在一定的誤差(如按相關規定的3%)是非常正常的，但是本案《租賃合同》約定的租賃面積卻出現47%的巨幅增加(合同約定一至三層總面積為14533平方米，實測一至三層總面積為21391.9平方米，超建6858.9平方米)，就極其不正常了。
在假定測繪數字真實有效的前提下，該租賃面積的巨幅增加的根本原因只能是B公司違規超建、進而導致原規劃發生巨大變更所導致。
盡管事后相關主管部門為其補辦了包括規劃變更在內的所有手續，但是B公司在之后與A公司簽署租賃合同時并沒有如實告之，實際上一直到最近A公司律師前往C市相關部門調取項目規劃材料時才真相大白。
對此，A公司沒有任何過錯，而B公司存在重大欺詐以及獲取不當利益的故意和企圖，如因此給自己或相關權利人造成了損失，依法就應損失自擔。
四、B公司仲裁請求的事實和理由根本不成立
1、B公司提交的勘測報告與租賃合同約定面積所依據的基礎不同，并不能作為定案的依據，且勘測報告本身可能存在重大錯誤，或者所測繪的范圍并非租賃合同約定的租賃范圍
《租賃合同》約定的面積所依據的應該是20xx年5月C市規劃管理局最初核準的規劃設計圖;而C市測繪隊測繪的實際建筑物，并非根據最初核準的規劃設計圖建設的，而是B公司在實際建設中違規超建了至少34844.08平方米(32499.67+2344.41)、進而導致整個規劃設計變更的產物。
如此推論，由于測繪基礎不同，C市測繪隊實測的建筑面積根本不能作為增加租賃面積并進而要求A公司補交租金的依據，因為勘測時和合同簽訂時的批建的規劃設計基礎已經發生重大變化。
根據A公司掌握的租賃房屋的竣工圖，A公司有理由證明該勘測報告可能存在重大錯誤或者是其實際測繪范圍超過了租賃合同中各層租賃范圍(見證據十一)，才導致了實測面積與竣工圖面積存在如此重大的差距。
對于勘測報告1001、20xx、3001測繪范圍是否即是《租賃合同》約定的“首層部分、二層和三層全部”的范圍，需要進一步核實，B公司對此負有舉證責任。
2、A公司并沒有延付或拒付租金
A公司在租賃合同履行過程中，并無延付或拒付租金的事實。
一直到現在，A公司均嚴格按合同約定的租賃面積(15133平方米)按約定的時間支付租金，根本不存在B公司所述A公司不按期繳納租金累計超過30天的事實。
至于所謂實測增加的面積，A公司一直持有強烈異議并有合理的理由不予認可。
雙方對租賃合同中約定的“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”的條款的理解存在極大的分歧。
對此，在仲裁機構或相應司法機關對該條款的真實含義以及是否按適用實測增加47%的租賃面積前，根本不存在A公司違反租賃合同的事實。
考慮到B公司簽訂合同時的欺詐行為以及單方面擅自解除《租賃合同》的事實，已經觸犯了《租賃合同》約定的相應條款，構成了對A公司的違約。
B公司的違約行為已經給A公司造成的損失或預期造成的損失，A公司將保留追究B公司違約責任的權利。
3、B公司與A公司并沒有確認欠租的事實，B公司的說法與事實不符
就B公司所稱的“欠租”事項，A公司一直明確表態：只同意按原租賃面積交納租金，不同意B公司關于增加租金的要求(見證據十二)。
B公司所稱雙方已就欠租事實達成共識沒有事實依據。
A公司之前與B公司溝通協商的原因和基礎是：A公司相信B公司是租賃房屋的合法所有權人，并且B公司是基于《租賃合同》中租賃面積所依據的設計圖紙正常施工而增加了租賃面積。
現有充分證據證明B公司一直隱瞞進行了多次違規超建的事實、而以規劃變更前批建面積出租房屋的事實，B公司存在重大欺詐行為。
盡管目前原溝通協商基礎已經發生重大變更，但為了保持合作的誠意，A公司對于B公司在合理范圍內關于租金的要求仍愿意繼續溝通協商。
4、B公司以A公司經營不善作為解除租賃合同的理由更是站不腳
除雙方發生爭議的租賃面積外，A公司一直按合同約定交納租金。
B公司在仲裁申請書中所稱A公司的經營狀況低迷沒有任何證據，屬純粹的主觀臆斷;即便A公司的經營不好，也不可能成為其主張A公司違約并要求解除合同的依據。
A公司的經營行為與本案不具有任何關聯性，B公司以該部分事實支撐其要求解除合同的訴訟請求完全沒有事實和法律依據。
五、假設退一步講，即便A公司的行為可能構成違約，B公司關于既不退還定金又要求違約金的主張嚴重違法，于法無據
根據《合同法》第116條“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規定，定金和違約金條款只能選擇適用其一。
如果B公司認為A公司違約，其只能或者主張定金條款，或者要求適用違約金條款;不能即不退還定金，又主張違約金1000萬元的所謂賠償，其請求明顯違反法律規定。
綜上所述，B公司申請仲裁的合同基礎已經不存在，作為申請仲裁的主體不適格，B公司無權就租賃物業面積糾紛以自己的名義提出仲裁申請，仲裁庭應當駁回其全部仲裁請求;“實際租賃面積以C市房管局實測面積為準”的條款應作出合理解釋;《租賃合同》承租房屋面積發生變化的根本原因是B公司違規超建、導致規劃設計變更所致;B公司在與合同履行有重大利害關系的事實上欺瞞A公司，以期獲得不正當利益，其惡意企圖明顯;B公司仲裁請求的事實和理由根本不成立。
為了維護交易安全，促進誠信行為，維護當地幾千名員工的就業穩定，A公司要求繼續履行《租賃合同》、駁回B公司的全部仲裁請求。
以上答辯意見，懇請仲裁庭予以慎重考慮并希望予以采納。
答辯人：A公司
代理人：
年 月 日