資產(chǎn)評估報告案例范文
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資產(chǎn)評估報告案例范文
致委托方函
***有限公司：
受貴方委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則對貴方擁有合法產(chǎn)權(quán)的位于***的***房產(chǎn)價格進(jìn)行了評估，目的是為確定估價對象在2008年8月15日的公開市場價值，并以此為貴方以委估標(biāo)的向銀行進(jìn)行抵押貸款，確定抵押額提供客觀的價值依據(jù)。
根據(jù)貴方所提供的資料，本公司估價人員依據(jù)國家、省、市的相關(guān)法律、法規(guī)，在對現(xiàn)場實(shí)地勘察并收集、整理、分析相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，按照必要的估價程序，采用合理的估價方法對估價對象進(jìn)行評估，在滿足本次估價假設(shè)和限制條件的前提下，經(jīng)測算確定貴方委估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
***
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1. 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準(zhǔn)確的。
2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4. 我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5. 我們已對本報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察。
6. 本估價報告得到***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司的技術(shù)幫助，本估價報告的結(jié)果建立在該公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果的基礎(chǔ)之上。
7. 本估價結(jié)論僅對本次委托有效，不做他用。未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和有關(guān)當(dāng)事人之外的任何單位和個人提供結(jié)論書的全部或部分內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開媒體上。
8. 若當(dāng)事人對本估價報告有異議，請在報告出具后七日內(nèi)向本公司申請重估。如當(dāng)事人未在約定日期內(nèi)對估價報告提出異議或申請重估，視同認(rèn)可本估價報告。
9. 本報告由本公司負(fù)責(zé)解釋。
注冊房地產(chǎn)估價師：
估價的假設(shè)和限制條件
1.本報告的估價結(jié)果，以估價對象房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。
2.本報告的估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇到不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響;也未考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。
3.本次評估前提是委托方提供的資料是真實(shí)的、合法的、委托方并對其所提供的資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。
4.估價對象房屋的權(quán)屬、范圍、面積等情況，以委托方提供的產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，未經(jīng)丈量核對。
5.在估價時點(diǎn)之前，估價對象不存在其他法定優(yōu)先受償權(quán)利，委托方并對因其擔(dān)保、欠債、信譽(yù)等因素對估價結(jié)果造成的影響負(fù)責(zé)。
6.本估價結(jié)果不包含交易稅費(fèi)，但處分抵押物時，可能會發(fā)生其它相關(guān)稅費(fèi)，故還應(yīng)扣除變現(xiàn)能力分析中提到的相關(guān)稅費(fèi)。
7.本估價結(jié)果不包含土地的價格。
8.估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。
估價結(jié)果報告
(2008)第***號
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價方
名稱：***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司
地址：***
證書號：*** 資質(zhì)等級：***
法定代表人：***
四、 估價對象概況
估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
五、 估價目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。
六、 估價時點(diǎn)
20**年8月15日
七、 價值定義
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：
1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點(diǎn)原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點(diǎn)的客觀合理價格。
九、 估價依據(jù)
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。
2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。
4. 估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價方法
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、 估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現(xiàn)能力分析
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時，最可能實(shí)現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費(fèi)：
①中介服務(wù)費(fèi)：5%--6%
②契稅：4%
?、蹱I業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5.5%
?、芩枚悾?0%
?、葸^戶手續(xù)費(fèi)：2%左右
?、抻』ǘ悾?.5‰
?、咂渌M(fèi)用
十三、估價人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價師
注冊號：***
十四、估價作業(yè)時間
20**年8月12日—***
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20**年8月18日至20**年8月17日止。
估價技術(shù)報告
一、 個別因素分析
估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
二、 區(qū)域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎(chǔ)設(shè)施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。本估價對象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價方法的選取
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
五、 估價過程
1. 確定估價對象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價對象房地產(chǎn)年總收入
?、俅_定客房年總收入
據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
略
客房年收入=房價×數(shù)量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬元
日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
?、诖_定會議室年總收入
根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表：
略
會議室年收入=半天價格×2×出租率×365
會議室年總收入=74.46萬元
?、鄞_定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務(wù)費(fèi)等，按80%住宿旅客每人每天消費(fèi)100元計算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬元
?、艽_定估價對象房地產(chǎn)年總收入
估價對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬元
B.確定估價對象年總費(fèi)用
?、俅_定人員工資福利年總費(fèi)用
估價對象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元，則
工資福利年總費(fèi)用=100×1800×12
=216萬元
②確定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬元
?、鄞_定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬元
④確定年廣告宣傳費(fèi)
年廣告宣傳費(fèi)按總收入的2%計算，則
年廣告宣傳費(fèi)=869.39×2%
=17.39萬元
⑤確定年水電供熱費(fèi)
年水電供熱按總收入的5%計算，則
年水電供熱費(fèi)=869.39×5%
=43.47萬元
?、薮_定年維修保養(yǎng)費(fèi)
年維修保養(yǎng)費(fèi)按年總收入的3%計算，則
年維修保養(yǎng)費(fèi)=869.39×3%
=26.08萬元
?、叽_定年行政管理費(fèi)
年行政管理費(fèi)按年總收入的6%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬元
⑧確定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬元
?、岽_定估價對象年總費(fèi)用
估價對象年總費(fèi)用為以上1-8項之和，則
年總費(fèi)用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬元
C.確定估價對象年純收入
年純收入=年總收入-年總費(fèi)用
=869.39-645.51
=223.88萬元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報率，本次估價專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險投資利率，當(dāng)前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計算估價對象價格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價對象房地產(chǎn)收益總價，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產(chǎn)總價=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬元
根據(jù)***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結(jié)果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元，則
估價對象房產(chǎn)總價=3397.28-1131.94
=2265.34萬元
六、 估價結(jié)論
經(jīng)評估，確定估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
七、附件
?、俜课輬D片 ②委托書 ③委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ④房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ⑤估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ⑥估價方資質(zhì)證書復(fù)印件 ⑦估價師證書復(fù)印件