房地產資產評估報告范例
目 錄
致委托方函
估價假設和限制條件
估價結果報告
估價技術報告
附件
致 委 托 方 函
XX大職院：
我公司受您委托，于20XX年4月25日對您坐落于XX市XX旗XX大職院教學樓的房地產進行評估。估價對象房屋建筑面積為145.9㎡，土地獨用面積為：213.6㎡。估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，估價時點：20XX年4月25日。經過市場調查和實地查看，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《房地產抵押估價指導意見》和《房地產估價規范》及其它相關法規，選用成本法進行評定估算，在滿足本估價報告中“估價的假設和限制”條件下，確定估價對象在估價時點上的公開市場價值為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬叁仟玖佰陸拾陸元整，單價為：4002.51元/㎡
特此
函告
XX齊房地產評估咨詢有限公司
法人代表：
二〇XX年四月二十六日
估 價 的 假 設 和 限 制 條 件
一、估價的假設條件
1、以估價對象合法取得房屋所有權證及國有土地使用證，并以合法用途為假設前提。
2、本報告以估價對象在估價時點處于良好狀態，達到委托方所提供的使用功能為假設前提。
3、本次估價對象的評估價值是在委托房屋及附屬設施未設立任何的抵押、擔保的假設條件下成立。
二、本估價報告使用的限制條件
1、估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發生變化，并對估價對象估價價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結論。
2、本估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。
3、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。
4、本次估價是基于估價對象的管理及國家、地區宏觀經濟調控政策穩定的前提進行的。敬請相關方面在運用本估價報告時注意此點，特此提示。
5、本次估價以估價對象證載建筑面積：145.9㎡為準，不考慮房屋所有權人后期加建的部分價值。
6、本估價報告有效期自出具報告之日起為一年，如超過此期限使用，報告應作相應調整或重新估價。
本估價機構提請估價報告使用方注意閱讀報告中的《估價的假設和限制條件》
房 地 產 估 價 結 果 報 告
一、委托方
委托人：XX大職院
地址：XX市XX旗XX大職院教學樓
聯系電話：15126160269
二、估價方
受托單位：房地產評估咨詢有限公司
法定代表人：房地產評估咨詢有限公司
資質等級：叁級
詳細地址：XX旗估價咨詢公司
三、估價對象
1、估價對象基本情況
估價對象位于XX市XX旗XX大職院教學樓，地處XX大院內，進出正街通道較窄，距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡，用途為教學，磚混結構，房屋約于20XX年建蓋完成。土地使用權類型為劃撥，證載土地面積為213.6㎡，其中獨用面積為213.6㎡，終止日期為2080年12月23日。
2、估價對象產權狀況
根據委托人提供的房屋所有權證及國有土地使用權證記載，房屋所有權人為XX大職院，無共有權人。
四、估價目的
為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。
五、估價時點
20XX年4月25日
六、價值定義
此次評估的價格為估價對象在估價時點的公開市場價格。
七、估價依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》;
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》;
(3)《中華人民共和國擔保法》;
(4)《城市房地產抵押管理辦法》;
(5)《XX自治區建設工程材料及設備價格信息》2010年10月、11月;
(6)《XX自治區建設工程重置價計價規則》;
(7)《XX自治區施工臺班費用計價辦法》;
(8)《工程建設定額基本理論與實務》;
(9)2006年《XX自治區安裝工程消耗量定額》;
(10)2006年《XX自治區建設工程措施項目計價辦法》;
(15)《XX自治區建筑裝飾工程消耗量定額》(2006年上下冊);
(16)《XX自治區建筑工程消耗量定額》(2006年上下冊);
(17)估價對象現場查看記錄;
(18)委托方提供的與本次估價相關的房地產建筑面積及權屬資料;
(19)本估價機構掌握的房地產市場相關資料;
(20)委托方與本估價機構簽訂的房地產估價委托書;
八、估價原則
本次估價依據房地產估價的獨立、客觀、公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和謹慎原則。
1、獨立、客觀、公正原則
要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，房地產估價師不應受任何組織或者個人的非法干預，完全憑借自己的專業知識、經驗和應有的職業道德進行估價。房地產估價師不應帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發，反映事物的本來面目。房地產估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。
2、合法原則
應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定，其權益才能受法律保護，并體現其權益價值。
3、最高最佳使用原則
應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產只有在最高最佳使用狀態下才能發揮最大效用。最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用方式。
4、替代原則
估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內，在用途、規模、檔次、建筑結構等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。
5、估價時點原則
房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
九、估價方法
估價對象為教學用房，根據估價對象的現狀及估價目的，在遵守有關法規、政策和符合評估技術標準基礎上，經過評估人員的實地查看和認真分析，經過評估人員的實地查看和認真分析，由于估價對象使用性質特殊，在市場上相類似的房地產交易案例很少，故無法采用市場比較法評估;估價對象作為教學，無法采用收益法評估;但估價對象的重新取得成本可以通過市場上相類似的房地產取得成本確定，故在此次評估中我們采用成本法測算估價對象價值。
十、估價結果
本著公正、公平、合理的總原則，在分析現有資料的基礎上，采用成本法估價，我們確定估價對象在估價時點20XX年4月25日的市場價格為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬叁仟玖佰陸拾陸元整，單價為：4002.51元/㎡
十一、估價人員：房地產評估咨詢有限公司
十二、估價作業日期
20XX年4月25日至20XX年4月26日
十三、估價報告應用有效期
本報告有效期自報告出具之日起一年，隨著房地產市場的變化，估價結果應作相應調整。
十四、房地產變現能力分析
房地產變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。
1、通用性：估價對象房地產為居民自建住宅用房，其用途具有廣泛性，從而使得該房地產要改變用途難度較小，故該房地產的通用性較好。
2、獨立使用性：估價對象為獨立使用的房地產，獨立使用性強。
3、可分割轉讓性：根據合法用途和房地產狀況，估價對象可分割轉讓性較弱，且轉讓時不能改變用途，分割轉讓對房地產價值會產生一定負面影響。
4、快速變現價值：假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續費、競價空間、雙方合理的談判周期、快速變現的付款方式及目前拍賣市場成交活躍度等因素，將會產生一定的價格減損。根據估價對象的具體情況，預計估價對象可實現的快速變現價值為市場價值的七成。
5、變現費用、稅金等：當房地產實現抵押權時，預計轉讓稅費用營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、交易服務費等，營業稅=(轉讓額-原建購價款)×5%左右，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為營業稅的3%，地方教育附加1%，交易費約為房價的1%-2%，拍賣傭金為成交價格的5%。
6、變現時間：在當前市場條件下估價對象預計變現所需時間為：6個月到一年。
十五、房地產抵押估價報告風險提示
(一)估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產市場價值可能產生影響，在估價對象實物及區域因素不受意外損害，能正常維護使用，且房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告使用有效期內，房地產市場價值基本保持穩定。
(二)對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應給予關注: 估價對象可能會由于房屋現狀變更、環境變化以及房地產市場價格波動、房地產稅費調整等原因導致房地產抵押價值減損。
(三)估價報告使用者應合理使用評估價值,關注處置房地產時快速變現及費用的影響,當房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現法定優先受償權利。
(四)若估價對象進入清算或執行程序需變現，其變現過程中可能出現的不可預測因素較多。而評估值的計算僅從理論上和評估人員對市場的直觀判斷及經驗做出估測，因此估價對象實際變現價格可能會與通常情況下的變現價格出現一定程度的差距或背離，甚至形成有價無市的市場交易格局，從而導致評估結果與實際交易價格產生差異，特此提請報告的使用者注意。
(五)定期或者在房地產市場價格變化比較快時對房地產市場價值進行再評估。
估 價 技 術 報 告
一、個別因素分析
估價對象位于XX市XX齊XX大院內，地處XX齊郊區，進出正街通道較窄，距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡，磚混結構，房屋于20XX年建蓋完成，房屋外墻刷白，室內為簡單裝修，估價對象所在層數為一層，內有一天井，現為五層樓房。土地使用權類型為出讓，證載土地面積為213.6㎡，其中獨用面積為213.6㎡，終止日期為2080年12月23日。
二、區域因素分析
1、坐落：估價對象位于XX市XX齊XX大院內。
2、交通條件：該處交通條件較好，距天馬路約30米，有多路公交車通過。
3、公共配套設施：估價對象周邊有農業銀行，工商銀行，基礎設施完善，公共配套設施較完善。
4、環境條件：街道衛生較好，道路寬敞，環境較好。
三、市場背景分析
1、XX城市建設現狀：今年以來，XX齊按照XX市中心城市總體規劃和XX齊城市總體規劃，積極實施城市化戰略，努力推進城市化進程，積極抓住國家、省擴大內需的政策機遇，把加快城市建設作作為應對金融危機、保持經濟增長、增強發展后勁、促進民生改善的重要舉措，大力優化環境，加快項目進度。截至目前，城市基礎設施配套逐步完善，縱橫交錯的城市道路網架已實現，“兩橫、三縱、五片區、三大體系、三個控制區”的綠化布局基本建成。
4、XX齊房地產市場分析：2008年蒙自市完成房地產開發投資10.42億元，同比增長128.86%;新建施工面積43.08萬平方米，銷售面積43.62萬平方米，同比增長35.11%;空置面積4.36萬平方米，其中，住宅占10%，非住宅占90%，同比增長1.36%。二級市場交易量848件，其中，上半年340件，下半年508件，同比增長11.58%;交易面積13.26萬平方米，其中，上半年5.19萬平方米，下半年8.07萬平方米，同比增長22.21%;交易金額2.45億元，其中，上半年0.88億元，下半年1.57億元，同比增長64.43%。從以上數據分析可以看出，蒙自市房地產市場供求關系基本平衡，且呈平穩上升勢態，但經濟危機和全國性房地產市場下滑對該市房地產市場產生震蕩，部分購房者持觀望態度，“買漲不買跌”期望房價下跌。2009年蒙自市初具開發條件的14個開發項目，商品房總建筑面積約87萬平方米，由于該市的房地產開發量與人口增長比例差距越來越大，今年的商品房銷售將面臨嚴峻考驗。在估價時點，蒙自市的商品房住宅價格在3000～4000元/㎡，高檔住宅價格在3500～5500元/㎡。
四、最高最佳使用分析
房地產估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用，由于估價對象的評估目的，即按目前房屋用途、估價對象已達最高最佳使用。
五、估價方法選用
估價對象為公共教學樓，根據估價對象的現狀及估價目的，在遵守有關法規、政策和符合評估技術標準基礎上，經過評估人員的實地查看和認真分析，由于估價對象使用性質特殊，在市場上相類似的房地產交易案例很少，故無法采用市場比較法評估;但估價對象的重新取得成本可以通過市場上相類似的房地產取得成本確定，故在此次評估中我們采用成本法測算估價對象價值。
成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格及綜合成新率，然后將重新購建價格乘以綜合成新率來求取估價對象價值的方法。
六、估價測算過程
1、采用市場比較法測算土地價值
市場比較法是以替代原則為依據，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、日期、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時點地價的方法。其計算公式為：
待估宗地價格=比較案例價格×(待估宗地情況指數/比較案例情況指數)×(待估宗地估價時點地價指數/比較案例交易日期地價指數)×(待估宗地區域因素條件指數/比較案例區域因素條件指數)×(待估宗地個別因素條件指數/比較案例個別因素條件指數)
根據市場比較法的計算方法，評估步驟如下：
①比較案例選擇
選擇比較案例時，應符合以下要求(與待估宗地比較)
(a)用途相同
(b)交易類型相同
(c)屬于正常交易
(d)交易日期與估價時點相近
(e)價格基礎統一
本次估價，選擇了與估價對象條件類似的二個交易案例作為比較案例：
案例一：XX齊物流公司，土地用途為普通商品住房用地，土地級別為二級，面積22077㎡, 1.6≤容積率≤2，出讓年限為70年，總價3388.8195萬元，土地單價為1535元/㎡，于2010年5月18日拍賣成功。
案例二：紅河大道南側、紅河富康花園小區西側，土地用途為普通商品住房用地，土地級別為二級，面積16513㎡, 1.2≤容積率≤3.2，出讓年限為70年，總價為4730.9745萬元，土地單價為2865元/㎡，于2010年10月13日拍賣成功，買受人為紅河州創泰房地產開發有限公司。
②比較因素的選擇
根據估價對象的用途及區域位置等條件，選擇影響估價對象價格的主要因素有：
(a)交易時間：確定地價指數，進行交易日期修正。
(b)交易情況：是否為正常、客觀、公平、自愿的交易。
(c)土地使用年期修正。
(d)區域因素：公交便捷度分值、對外交通便利度、公用設施完善度、環境質量優劣度等。
(e)個別因素：主要有宗地寬深比、守地臨街狀況、周圍土地利用類型、宗地面積、宗地形狀、商業聚集規模。
③編制比較因素：
因素條件說明表
比較因素 待估宗地 案例一 案例二
位置 農大教學樓 北只圖與火車通道交叉口 紅河富康花園小區西側
土地用途 教學用地 商業用地 商業用地
土地級別 一級 二級 二級
交易日期 2011.4.25 2010.5.18 2010.10.13
交易情況 正常 拍賣 拍賣
土地單價(元/㎡) 待估 1535 2865
土地使用年限 69.67 70 70
價格類型 出讓 出讓 出讓
社區成熟度 良好 較好 較好
交通便捷度 良好 良好 良好
基礎設施狀況 五通 五通 五通
公共服務配套設施 完善 基本完善 基本完善
環境質量 較好 較差 較好
宗地形狀及可利用程度 較好 好 好
臨路狀況 一面臨路 一面臨路 一面臨路
宗地面積 一般 適中 適中
宗地地質情況 無不良地質現象 無不良地質現象 無不良地質現象
④比較因素指數確定
(a)使用年期修正系數
宗地使用年限不同，其地價將會不同，且土地使用年限越長，其土地收益期限就越長，地價就越高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。土地使用年限修正系數可通過下面公式計算確定：
使用年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
把以上數字代入公式計算可得使用年限修正系數為1。
(b)土地級別修正系數
將委估對象土地級別修正指數定為100，高一級上調10%，低一級下調10%。
(c)交易日期修正指數的確定
根據近年個舊市市場價格趨勢和地塊所在區域價格變化情況，得出委估區域用地價格變化幅度為平均每月上漲0.5%。
(d)成熟度修正指數的確定
成熟度分為五個級別，良好、較好、一般或較差及差，每上、下調一個級別修正指數分別±2%。
(e)區域土地利用類型修正指數的確定
以周圍土地利用類型為住宅、商業時的修正指數定為100，周圍土地利用類型為住宅、綜合或工業，修正指數分別下調2%。
(f)交通便捷度的確定
將交通便捷度分為良好、較好、一般、較差、差五級，每上下調一級幅度為±1%。
(g)基礎設施狀況修正指數的確定
將基礎設施配套達到五通的修正指數定為100，五通或四通，修正指數下調幅度為5%。
(h)宗地形狀修正指數的確定
將宗地形狀分為對土地利用影響良好、較好、對土地利用無不良影響、對土地利用有一定影響、有較大影響五個級別，每上下調一個級別則調整幅度為±3%。
(i)環境質量修正指數的確定
將環境質量分為良好、較好、一般、較差、差五類，每上下調一個級別則修正幅度為±2%。
(j)臨路狀況：根據宗地是否臨路以及幾面臨路劃分為3個等級，即：宗地二面臨路拐角地為優、一面臨路為較優、不臨路為一般，每降低一個級別，其指數就減少2%。
(k)宗地面積修正指數的確定
宗地面積大小對地價有一定的影響，分為面積適中、一般、較差、差四個級別，每上下調一個級別調整幅度為±2%。編制比較因素修正系數表如下：
比較因素修正系數表
比較因素 案例一 案例二
土地單價 1535 2865
土地級別 100/90 100/90
土地用途 100/100 100/100
交易日期 106/100 103/100
土地使用年限 100/100 100/100
交通便捷度 100/100 100/100
區域土地利用類型 100/100 100/100
基礎設施狀況 100/100 100/100
環境質量 100/104 100/104
臨路狀況 100/104 100/102
宗地形狀 100/100 100/100
宗地面積 100/104 100/104
比準價格 1673.48 2972.03
對以上三個案例的比準價格進行簡單算術平均，最終得出估價對象的地價：
=(1673.48+1527.33+2972.03)÷3
=2057.61元/㎡
則估價對象的土地價值=土地單價×土地使用權面積
=2057.61元/㎡×213.6㎡
=439505.50元
2、重置成本法測建筑物價值
①建筑物重建成本
成本法：房屋價格含勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費(道路、水、電)、建安費用、管理費、稅金、投資利息和利潤等費用在內。根據蒙自市同類房屋建安費用、類似建筑的社會平均水平、相應建安工程價格指數和稅費標準，結合此次評估范圍內的房屋實際情況確定估價對象的重置價格。具體測算過程如下：
磚混結構重置價格構成表
(單位：元/每平方米·建筑面積)
序號 項 目 名 稱 測 算 過 程 價 格
1 建筑安裝工程費 850
2 勘察設計和前期工程費 按建安工程費的7% 59.5
3 基礎設施建設費 按40元/㎡ 40
4 管理費 按建安工程費的3%計 25.5
5 投資利息 按一年期貸款利率6.31%計，建設期半年(1+2+3+4)×[(1+6.31%)0.25-1] 15.03
6 投資利潤 按開發成本的15%計 148.50
7 銷售費用和稅金 按售價的7.55%計 92.98
合 計 1231.51
注：勘察設計和前期工程費的內容：1：500現狀實測地形圖測繪費按土地面積0.37元/㎡、規劃設計費、建設方案設計費和建筑工程設計費按工程造價的4.5﹪、施工圖審查費按建筑工程設計費的8﹪、工程造價咨詢費按造價4.2‰、招投標費用代理費按造價7‰、建設工程質量監督費按造價3‰、監理費按造價1﹪，以上小計約7%;基礎設施建設費的內容：防空費10元/㎡(建筑面積)、城市基礎設施配套費30元/㎡(建筑面積);銷售費用和稅金：銷售費用按售價2%計、銷售稅金按5.55%(營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%、地方教育附加1%);20XX年4月9 日的利率一年期貸款利率為6.31 %。
②建筑物現值
根據估價人員現場調查、委托方提供的建筑面積資料，按估價時點各種費用定額計算出建筑造價，按《房地產估價規范》規定，房屋折舊采取直線法，磚混結構房屋耐用年限為50年，殘值率為2%，則在估價時點建筑物價值為：
Vn=1231.51×145.9×[1-(1-2%)×10/50]=144460.56元
估價對象價值=土地價值+建筑物現值
=439505.50+144460.56
=583966.06元
估價對象單價=估價對象價值÷建筑面積
=583966.06元÷145.9㎡
=4002.51元/㎡
七、綜合確定價格結果
經估價人員分析取整得出，估價對象在估價時點的市場價值為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬叁仟玖佰陸拾陸元整，單價為：4002.51元/㎡
二〇XX年四月二十六日