醫院資產評估報告
一、金融不良資產評估的有關問題
金融不良資產評估中的理論和實踐問題很多，這里列舉在實踐中經常面臨的最重要的20個問題，展開分析。
1、評估什么?
《金融不良資產評估指導意見(試行)》
金融不良資產是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產管理公司收購或接管的金融不良債權，以及其他非銀行金融機構持有的不良債權。
并不能理解為：為貸款所設定的保證——抵押、質押物，以及債務人擁有的資產等是“不良”。其變現折扣并不是由于資產的質量，而是產生于變現的時間要求，
受雇于AMC評估業務，本質上是對債務人和債務責任關聯人可以償還貸款資產線索的查證、資產變現值的估算;經營現金流的判定;其他任何可能償還貸款的線索以及可回收貸款的判定。
債務人、債務責任關聯人可以償還貸款的3個來源：
1.經營現金流;
2.清算剩余資產;
3.債務重組付出。
判定的是償債能力。償債意愿是企業信用的評價，應當不屬于價值評估范疇。
2、為何劃分分析業務、評估業務?
價值分析業務：無法實施必要評估程序的
基準日的價值或價值可實現程度
價值評估業務：可以實施必要評估程序的
基準日的價值
在未受到限制、能夠履行必要評估程序的情況下，通常應當考慮執行價值評估業務。
在受到限制、無法履行必要評估程序的情況下，可以與委托方協商執行價值分析業務。
價值分析業務，應當確信受到的限制不會影響其獨立性、公正性和價值分析結論的合理性。
3、如何劃分分析業務、評估業務?
1.在約定時限內，是否能夠充分獲取評估對象的資料和信息;
2.對評估對象的現場調查是否受到限制，如由于相關當事方不配合或其他原因，無法進入現場實施清查、勘察等必要評估程序;
3.對評估對象的法律權屬資料和資料來源的查驗是否受到限制;
4.是否存在評估師認為對形成合理價值評估結論具有重要影響的其他事項。
4、分析業務和評估業務的披露
提醒委托方和其他報告使用者關注價值評估結論和價值分析結論的區別。
價值分析結論是在受到一定限制條件下形成的專業意見，委托方和其他報告使用者應當知曉其作為參考依據的適用性不同于價值評估結論。
5、評估的是什么?——評估范圍和對象的確定
評估對象
債權資產本身
資產-用以實現債權清償權利的實物類資產、股權類資產和其他資產。
評估范圍
債務人
債務責任關聯人-不但應包括債務人本身，也包括債務連帶責任人，具體包括有效保證期內的貸款保證方、提供物權擔保(抵押、質押等)的第三方、承債式兼并方和其他責任關聯方等
實務中存在的主要問題分析
關于評估范圍和對象的問題主要有兩個方面，一是沒有明確說明評估或分析的對象。金融不良資產評估業務的評估對象一般存在兩種，一是債權本身，二是用以實現債權清償權利的實物類資產、股權類資產和其他資產(往往因受到限制、無法實施必要評估程序)。而在報告書中幾乎都是因受到限制、無法實施必要評估程序的用以實現債權清償權利的實物類資產、股權類資產和其他資產。這樣，因沒有明確說明評估對象，在瑕疵事項的揭示中，不能說明究竟是何種原因產生的瑕疵。二是沒有對債務連帶責任人償債能力進行分析。金融不良資產評估業務和分析業務中的范圍，不但應包括債務人本身，也包括債務連帶責任人，具體包括有效保證期內的貸款保證方、提供物權擔保(抵押、質押等)的第三方、承債式兼并方和其他責任關聯方等。債權資產價值分析除調查債務人經營情況、財務情況、資產狀況、企業信用等外，應當調查債務人責任關聯方的經營情況、財務情況、資產狀況、企業信用等，這是“債權資產價值分析業務”分析范圍的具體要求。
6、價值類型的不同理解
資產的清算?債權的清算?
《意見》——清算價值是指資產在強制清算或強制變現的前提下，變現資產所能合理獲得的價值。委托方在需要將持有的金融不良資產在短時間內強制清算或變現時，可以委托注冊資產評估師評估清算價值。
評估對象是債權本身時，是否存在強制變現?利用債權處置市場資料，對比分析得出債權的變現價值，屬于清算價值類型?還是市場價值類型?
實務中，AMC處置債權的時間足以支持市場價值類型的定義
假設清算法，適用于“清算價值類型”。
假設清算法是指在假設對企業(債務人或債務責任關聯方)進行清算償債的情況下，基于企業的整體資產，從總資產中剔除不能用于償債的無效資產，從總負債中剔除實際不必償還的無效負債，按照企業清算過程中的償債順序，考慮債權的優先受償，以分析債權資產在某一時點從債務人或債務責任關聯方所能獲得的受償程度
假設清算法，企業的清算和資產的處置變現
7、假設清算法——評估的不是凈資產
假設清算法評估：是在對可以償還債務、優先股東、普通股東剩余資產受償權利等有效資產的評估，之后按順序，確定AMC作為一般債務人可以獲取的剩余資產變現額。
假設清算法評估：當企業只能清算關閉，資產逐個變現前提下，成本法是首選方法。
假設清算法評估：可以整體變現、可以持續經營的前提下，基于“企業現金流” 評估的價值，之后按順序償還，應當是可選方法。
8、假設清算法——固定資產的評估
運用假設清算法評估有效資產價值，對債務企業而言，設備已經不具持續使用前提，不應以市場價格加計運費、安裝調試費的思路作價，應以銷售途徑確定“二手”設備價格扣減銷售費用的思路。尤其是車輛。
9、無效資產確認
劃撥土地：
2、擔保或抵押標的物：
3、公益福利性設施：
4、職工集資款：
10、安置職工費用確定
若干城市試行國有企業兼并破產和職工再就業有關問題的補充通知(國發[1997]10號 1997年3月2日)安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用于安置職工，不足以支付的，不足部分從處置無抵押財產、抵押財產所得中依次支付。破產企業財產拍賣所得安置職工仍不足的，按照企業隸屬關系，由同級人民政府負擔。
安置費標準，原則上按照破產企業所在試點城市的企業職工上年平均工資收入的3倍計算，試點城市人民政府根據當地實際情況從嚴掌握，不得隨意突破。
自謀職業的可一次性付給安置費，標準不高于試點城市的企業職工上年平均工資收入的3倍。
破產企業離退休職工的離退休費和醫療費由當地社會養老、醫療保險機構負責管理。
破產企業進入破產程序后，職工的生活費從破產清算費中支付，具體支付辦法按照財政部《國有企業試行破產有關財務問題的暫行規定》(財工字[1996]226號)執行。
破產企業財產處置所得，在支付安置職工的費用后，其剩余部分按照《破產法》的規定，按比例清償債務。
11、中介及清算費用的確定
支付的清算費用包括：
聘請中介機構(包括會計師、評估師、律師等);
進行清算工作的費用;
支付公告費用
支付訴訟費用
支付折舊等其它費用。
清算費用確定：
經驗?
統計?
單議?
12、資產變現率的問題
債權
股權
固定資產
時間折扣?
資產功能限制?
市場限制?
債務企業持有股權，轉讓?清算?
13、綜合因素分析法——“企業不存在”的判定
最高法院法經[2000]24號《關于企業法人營業執照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的函》“吊銷企業法人營業執照，是工商行政管理局根據國家工商行政法規對違法的企業法人作出的一種行政處罰。企業法人被吊銷營業執照后，應當依法進行清算，清算程序結束并辦理工商注銷登記后，該企業法人才歸于消滅”
14、準確理解、謹慎把握評估價值——交易價格
價值評估結論或價值分析結論是資產處置的參考依據，不應當被認為是對金融不良資產處置時可實現價格的保證。
債權資產價值分析結論無法考慮影響債權資產價值的所有因素，價值分析結論與處置債權資產時最終實現價格可能出現一定差距。
評估功能實踐中的偏差
——過分夸大評估定價功能
——將評估結論絕對化
在公開市場中，交易雙方可以通過參考歷史成本價、市場尋價、集中競價(競買、競賣、競買與競賣同時進行)等多種途徑發現價格。如果這種價格發現機制失靈、低效或成本過高，可以轉為聘請專業評估人員為交易雙方提供專業咨詢意見。但最終的成交價是由交易各方談判決定的，評估價只是交易各方談判的基礎，而不是直接、當然地作為交易價格。而按照評估價決策，客觀上創造了一個雖然不是政府定價、但是與政府定價機制類似的中介機構定價的機制。這種機制為資產評估機構創設了一個定價權，一個超越交易各方的權力。
現階段在使用評估結論時，對評估結論根據交易實際條件的調整使用，是政府監管部門、資產交易各方難以逾越的障礙。使評估結論絕對化、唯一化，而不論是否符合交易時的條件。
評估價值交易價格
資產的價值是客觀存在的，對資產的評估是發現這個價值最可能的值;評估假設的交易條件是理想化的，一般的公允的。
具體的交易條件是特殊的，形成的現實交易價格是實際存在的，盡量縮小兩者的差距是充分發揮評估功能的任務。
不是實際的交易值，是在一定的假設條件下資產的估計值是現實的交易條件下的實際成交價格。
最可能形成的價格的估計值，它并不是一種事實。是一種事實，是一個歷史數據。
評估具有目的性(不同的交易行為評估價值是不同的)評估價值具有時效性(是特定時間內的價值，盡管報告中約定了時效，但有效期不是根據具體資產以及交易個別設定的)交易價格沒有
市場條件是模擬的：評估價值是通過模擬市場狀況和條件得出的資產估計值，具有很大的預測性。力求揭示公允價值。是特定市場條件下的交易值，是實際成交的價格反映的是交易雙方在目前條件下對交易資產的評判，價格不一定具有公允性。
評估價值是市場評判的最可能形成的資產價格的估計值，他具有公允性。是社會平均意義上的評判，體現了社會對資產價值認同的一致程度，體現客觀性、公允性。特定的買賣方對資產價值認可程度的具體量值。不一定是客觀的、公允的，也有可能不是交易或將要交易最可能形成的資產價格
評估價值客觀上受評估機構人員專業素質和水平、個人主觀判斷、評估執業環境和市場條件的影響;也受經濟行為、目的、價值類型、評估方法等的影響是資產交易雙方討價還價能力、對資產質的認知程度、心理因素、經濟實力等綜合反映。
15、清算中企業評估處理
評估時，債務企業正在清算，可能導致的結果是債權人清算分配額與評估值的差異。
清算分配過程、清算清償安排，比評估設定的清償順序可靠、合法。
建議：對于剛剛進入清算程序的或準備清算的、AMC在清算報告出具前能夠處置完成，可以利用評估結論;對于已經進入清算程序，清算報告可能在評估報告出具前、或清算報告在債權處置現實前，建議AMC另行處理。
16、評估分析結論表達方式的困惑?
注冊資產評估師形成的債權資產價值分析結論可以是明確的數值，也可以是區間值。注冊資產評估師應當與委托方進行協商，確定價值分析結論的形式。注冊資產評估師應當確信區間值的合理性并予以充分說明。
價值鑒證?價值咨詢?——“皇帝的新衣”
區間值，意味著交易價格的范圍?
區間值風險、確定值風險，那個大?
區間形成，是量化難題造成?非市場因素造成?
區間形成時表達的“最低”、“最高”，所有價值因素均已考慮?
……………
17、無法量化因素的處理 困惑?
對無法量化但可能影響債權資產價值分析結論的因素應當在價值分析報告中予以披露。
實務中，無法量化因素多于量化因素——披露的界限?
AMC——客戶，不具根據披露內容，決定價格的意識和能力?
價值分析業務中的“綜合因素分析法”，強制給值屬于量化因素?
變現折扣率修正，量化比不量化更為科學?
18、謹慎對待上市公司債務人
對上市公司作為債務人和關聯人的評估，假設清算法是否適用?
持有上市公司債權，上市公司能否假設清算?
清算中，對于可能涉及社會穩定的廣大流通股東，是否按一般股東對待——先償還債務，再實現股東剩余受償?
建議采用預測現金流的方法，分析債務人償還能力，進而實現債權的可能及額度。
19、與法律盡職調查的對接
改制評估國有產權轉讓評估--審計與評估的對接--審計確定賬面價值評估依此作價
不良資產評估--律師與評估的對接--訴訟狀態的確認，合同等法律文本的有效性
金融不良資產所涉及的企業大量存在著訴訟或資產被查封的情況。訴訟有判決、執行、上訴等等程序。
金融不良資產，涉及大量的合同等法律文書的有效性問題;
金融不良資產涉及大量的法律關系。涉及眾多的利益關聯方——投資人、債務人、擔保人、主管部門、政府、法院、中介機構等;
上述情況都必須借助法律專業，進行盡職調查后出具專業意見。評估師對各種法律狀態下的的資產價值，進行估算。
法律盡職調查的局限：律師事務所調查到的資產線索可能還是不完全的，評估機構必須重視需要自己所進行的現場勘察和相關信息的搜集與分析。
律師的職責主要是查詢到資產線索并進行法律分析，而評估師則應在此基礎上根據實際情況作進一步的分析。
20、披露問題
債權價值分析結論，應明確說明價值評估報告與價值分析報告的區別，關鍵是結論的準確性以及在使用中的參考作用的大小。
價值分析結論是在無法實施必要的評估程序的限制條件下形成的專業意見，作為處置債權的參考依據，其作用降低，報告書中，應明確說明該事項。以使監管方了解分析結論的存在的瑕疵，并充分理解分析結論實現價值與分析結論本身價值可能存在的差異。
鑒于該情況，在特別事項說明中，評估機構應確信并披露：盡管受到限制、無法履行必要的評估程序，但受到的限制不會影響其獨立性、公正性和價值分析結論的合理性等類似內容。
根據《金融不良資產評估指導意見》，評估師“應當建議委托方在參考價值分析結論的基礎上，結合資產處置方案及資產處置時資產狀況和市場狀況等因素，進行合理決策”，請補充該內容，以使資產管理公司靈活使用價值分析結論提供合法、專業的依據。
一、金融不良資產評估案例分析
金融不良資產評估，需要研究的課題很多，本次通過兩個案例，研究兩個問題：
1、資產包評估問題
2、價值分析業務的綜合因素分析法的問題
案例一：
某AMC持有的某投資顧問有限公司
債權資產價值分析報告
一、案例背景
某投資顧問有限公司，于1997年向建設銀行借款800萬元，月利率7.0125 ‰ ，合同起止日期為1997年12月19日——1998年6月18日，貸款性質為擔保，擔保人為某商貿公司。
上述貸款到期后，債務人、保證人未能及時償還借款。
2004年6月，建設銀行將上述債權轉讓給所屬AMC;2004年11月，該AMC又將該債權移交給另外一家AMC。
轉讓的債權本金為800萬元，利息為379萬。
2007年4月，受讓該債權的AMC擬通過市場出售該債權。為此，委托北京一家評估機構對該債權進行評估。
評估基準日為2006年12月31日。基準日時債權本金800萬元，利息為677.84萬元。
二、評估情況
業務類型——價值分析業務
采用的價值類型——清算價值類型;
分析方法——綜合因素分析法;
分析范圍債務人、擔保人;
分析結果：該債權的清算價值為73.89萬元-221.68萬元，其中：優先償債能力為零，一般償債能力為73.89萬元-221.68萬元，補充償債能力為零，債權本金回收率為9.24%-27.71%。
三、報告分析
緒言
接受委托，根據國家關于資產評估以及《金融不良資產評估指導意見(試行)》的有關規定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，對AMC北京辦事處擬確定對某投資顧問有限責任公司(以下簡稱“債務人”)的債權資產可回收價值所涉及的項目全部信息資料進行了認真的審閱和分析，對該項目的可償債資產進行了認真的調研，在可取得資料、可獲取調查途徑并實施調查的基礎上，我們對本項債權可回收價值實施了盡可能全面的分析和測算，現對AMC北京辦委托我們進行債權資產價值分析的本項債權在2006年12月31日所表現的清算價值提出分析意見。
分析-可回收價值與清算價值是否同一概念
處置方式類型及定義
根據為東方北京辦賣方定價的事前評估目的，結合評估師、律師及北京辦事處人員對本債權項目盡職調查收集的信息分析，本債權項目建議歸為快速變現類資產。
快速變現類資產，是指經過盡職調查，債務人基本無可償債資產或可用于償債的資產沒有價值提升空間，并且隨著時間的推移，資產價值持續貶值，不進行快速處置會導致回收價值遞減的債權。
分析-債務人沒有可償債資產，如何償還債務，或債權人債權實現的方式?
價值類型及定義
經評估人員調查分析及與辦事處經辦人員的充分溝通，本項目建議采用快速變現的方式處置，故測算的債權價值采用清算價值類型，供委托方處置該債權提供價值參考信息
分析
1.債權資產清算?實現債權對應資產的清算?債務企業清算?
2.債權快速變現，清算價值類型?市場價值類型?
債權價值分析范圍和對象
本次債權價值分析范圍為AMC北京辦事處應收某投資顧問有限責任公司的全部債權。本次債權資產價值分析的范圍包括對一般主債權、一般擔保債權的分析等。
債權價值分析對象為與上述債權有關的債務企業的整體資產和相關負債，及其或有資產和或有負債。
分析
1.從評估方法看，實際上分析對象應當是債權本身;分析范圍包括債務人、擔保人、抵押資產。
2.報告中描述的分析對象，有關債務人的整體資產、負債及或有資產、或有負債，與實際操作完全不符。
盡調小組調查及勘察情況
工商資料查詢情況：根據卷宗信息記載及北京市兆源律師事務所出具的法律意見書 。
實地勘察情況：債務人某投資顧問有限責任公司，本次盡調沒有找到企業相關負責人，但根據潘總(該個人為關聯人)介紹，該公司經營上面臨困難，公司連年虧損，目前該公司正常年檢;保證人北京南桂商貿發展有限責任公司本次盡調沒有找到該企業。
分析
1.工商資料查詢，完全依賴于檔案、律師?
2.關聯人介紹情況能否作為判定依據?
其他調查
(三)房地產調查情況
根據卷宗資料，律師在房產、土地相關管理部門沒有查證到在債務人、保證人名下登記的房產及土地。
(四)債權訴訟情況
卷宗中未見該筆債權的訴訟情況。
(五)律師意見
根據卷宗中北京市兆源律師事務所出具的《法律意見書》：“債權有效，保證擔保合法有效。”
分析
1.僅僅做了上述調查工作，是否能夠反映評估程序的履行?
2.看不出現場工作是如何進行的，應當說，過程比結果更為重要，因為從過程可以判斷結果。
分析方法
債權價值分析方法
本次債權資產價值分析目的是為委托方確定接收建行可疑類債權的價值提供參考，評估人員依據債權人提供的資料、律師法律意見書和盡職調查等了解的情況，對該項快速變現類債權資產的清算價值主要采用綜合因素分析法進行分析
分析
債權資產評估方法的選擇，首先應選擇業務類型;
選擇綜合因素分析的方法依據?
債權價值分析過程及結論
1.優先償債資產分析
該項債權無優先償債資產。
2.一般主債權償債能力的分析
債務人為管理咨詢類企業，目前處于存續狀態，目前正常年檢;根據潘總介紹，該公司經營上面臨困難，公司連年虧損，目前勉強維持，但卷宗相關資料并沒有顯示企業存在可執行有效資產，這都對債權的回收有很大的負面影響。
綜上所述，債權回收有很大的難度，但公司目前存續處于開業狀態，分析仍有一定的回收，一般償債比例約為5%-15%，則回收金額為14,778,413.30×5%=738,920.67元至14,778,413.30×15%=2,216,762.00元。
3.補充償債能力分析
保證人××商貿發展有限責任公司，本次盡調過程中沒有在其注冊地址找到該企業，在網絡媒體上亦沒有查找到保證人的信息，在工商登記處的電話已經為空號，保證人實際已經查無下落;卷宗資料中也沒有查到保證人可以償債的有效資產，因此保證人的一般償債能力為零。
4.債務企業整體償債能力分析
通過綜合因素分析法對以上債權價值進行分析得出如下結論：AMC北京辦持有的債權某投資顧問有限責任公司回收金額為738,920.67元-2,216,762.00 元。
上述為該報告得出結論的全部內容：
問題：
1.采用“綜合因素分析法”，按5，15%確定分析值，缺少因素分析內容、或分析了那些因素、并如何得出的5%，10%?
2.如何體現清算價值類型?
3.按目前的評估報告思路，以債權本息和的一定比例(5、10%)確定分析值，如果再過一段時間，評估值勢必增加(因為利息增加了)，是否符合一般邏輯?
4.到底是可以量化的，還是不可量化的?
5.按報告披露的所有信息，73—221萬元的回收價值，究竟有什么信息證據?不得而知。
案例二：
某Amc打包出售282戶債權
一、案例背景
某AMC從另一家AMC接受內蒙古全區可疑類貸款，共計282戶，債權金額見下表。
上述貸款到期后，債務人、保證人未能及時償還借款。
2006年4月，受讓該債權的AMC擬通過市場出售該債權包。為此，委托內蒙兩家家評估機構對該債權包進行評估。
評估基準日為2006年3月20日。基準日時債權本金115,885.93萬元，債權總額為192,194.60萬元。
AMC持有建行內蒙分行282戶
序號分類戶數本金債權總額
11000萬以上2070,237.64120,292.21
2500-1000萬2619,831.3131,446.92
500萬以下23625,816.9840,455.47
合 計282115,885.93192,194.60
二、評估情況
該資產包，AMC聘請兩家評估機構進行。
業務類型——價值分析業務
采用的價值類型——清算價值類型;
分析方法——1+1+1+1+1+……+285.有的采用綜合因素分析法、有的對抵押資產進行評估。
分析范圍債務人、擔保人;
分類戶數本金債權總額受償/評估額本金受償率
1000萬以上2070237.64120292.2113462.070.1917
500-1000萬2619831.3131446.923187.350.1607
500萬以下23625816.9840455.476281.050.2433
282115885.93192194.622930.470.1979
三、報告分析
問題：
1.1+1+1+………+282的模式，批量評估，與單戶評估是否存在差異?是否應考慮批量出售時的價值優惠?
2.同樣回收比例的結果，對應債務人的“綜合因素”是否應一致，或者是否需要制作因素分析表，統一賦值?
3.是否應分析不同行業對債務企業的影響，進而分析同樣的因素不同的取值?
4.匯總時，將價值評估和價值分析業務合計，其作用如何界定?
5.對如此大量的債務企業，是否存在地方政策對價值的影響?
6.資產包內存在上市公司，存在部分優質資產，同樣采用折扣的方法，是否與債務企業經營實際、資產實際相符?
7.以債權的一定比例確定評估值，債權的金額直接決定評估值，是否意味著，隨時間的延長(債權利息增大，債權增大)評估價值會增加?