土地資產評估報告書
資產評估報告是評估機構完成評估工作后出具的具有公正性的結論報告。下面是云范文整理的關于土地的資產評估報告書范文，歡迎大家閱讀參考。
土地資產評估報告書范文
注冊資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循了相關法律法規和資產 評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據我們在執業過程中收 集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔 相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產清單由委托方及產權持單位申報并經其 簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報 告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系; 與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查;我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關 注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已 經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產 權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假 設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明 的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
評估對象為四川大西洋集團有限責任公司部分資產，評估范圍是四 川大西洋集團有限責任公司位于自貢市自流井區舒坪鎮丹陽街的1宗國 有出讓工業用地使用權(國土證號：自國用(2012)第 024527 地面積為458,509.00平方米)，賬面價值155,821,439.52 評估基準日為2012年10 月31 本次評估的價值類型為市場價值。
本次評估以持續使用和公開市場為前提，結合委托評估對象的實際 情況，綜合考慮各種影響因素，分別采用市場比較法和成本逼近法進行 評估，并采用兩種方法的評估結果算術平均值作為最終評估結果。
經實施清查核實、實地查勘、市場調查、評定估算等評估程序，得 出四川大西洋集團有限責任公司擬認購股份涉及的土地使用權在評估 基準日2012 年10 月31 日的評估結論如下： 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司 土地單價：340元/平方米 土地面積：458,509.00 平方米 總地價：155,893,100.00 總地價大寫金額：人民幣壹億伍仟伍佰捌拾玖萬叁仟壹佰元正。
在使用本評估結論時，特別提請報告使用者使用本報告時注意報告 中所載明的特殊事項以及期后重大事項。
根據國有資產評估管理的相關規定，資產評估報告須經備案或核準 后使用，經備案或核準后的評估結果使用有效期一年，即自2012 年10 月31 日至2013 年10 月30 日使用有效。
XX資產評估集團有限公司接受你們雙方的委托，根據有關法律法 規和資產評估準則，采用市場比較法和成本逼近法，按照必要的評估程 序，對四川XX股份有限公司擬非公開發行股份之經濟行 為，所涉及的四川大西洋集團有限責任公司申報的土地使用權在評估基 準日2012 10月31 日的市場價值進行了評估。
現將資產評估情況報 告如下：
一、委托方及產權持有單位和其他評估報告使用者
本次資產評估的委托方為四川大西洋集團有限責任公司、四川大西 洋焊接材料股份有限公司，產權持有單位為四川大西洋集團有限責任公 委托方及產權持有單位簡介委托方之一及產權持有單位：四川大西洋集團有限責任公司
企業名稱：四川XX集團有限責任公司
注冊地址：四川省自貢大安區馬沖口街2
注冊資本：玖仟柒佰捌拾伍萬元人民幣四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司
實收資本：玖仟柒佰捌拾伍萬元人民幣
工商注冊號：XXXXX
法定代表人：李欣雨
公司類型：有限責任公司(法人獨資)
經營范圍：從事公司法人資產權范圍內的資產經營、投資，產權交 易，進口處貿易;生產、銷售金屬材料、機電設備、建材、化工原料(不含危化品及易制du品)。
(以上范圍國家有專項規定的、從其規定)。
委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司 企業名稱：四川大西洋焊接材料股份有限公司 股票代碼：600558 注冊地址：自貢市大安區馬沖口街2 注冊資本：壹億貳仟萬元人民幣實收資本：壹億叁仟捌佰壹拾柒萬壹仟捌佰柒拾陸元人民幣 工商注冊號：510000000154651 法定代表人：李欣雨 公司類型：股份有限公司(上市、國有控股) 經營范圍：資產投資;房地產開發(憑資質證經營);焊接材料的 開發、生產、銷售及技術服務;高新技術及產品的開發;經營本企業自 產產品及技術的出口;經營本企業生產所需的原輔材料、儀器儀表、機 械設備、零配件及技術的進出口業務(國家限定公司經營和國家禁止進 口處的商品及技術除外)。
經營進料加工和“三來一補”業務。
(二)委托方與產權持有單位之間的關系 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司 委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系產權持有單位的控股子公司。
(三)委托方、業務約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為委托方及產權持有單位、經濟行為相關的當 事方以及按照國有資產管理相關規定報送備案的相關監管機構。
除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委托方確認的機 構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、評估目的
根據四川大西洋集團有限責任公司總經理辦公會紀要，四川大西洋 集團有限責任公司擬用土地使用權認購部分四川大西洋焊接材料股份 有限公司本次非公開發行的股份。
本次資產評估的目的是反映四川大西洋集團有限責任公司擬認購 股份涉及的土地使用權在評估基準日的市場價值，為上述經濟行為提供 價值參考依據。
三、評估對象和評估范圍
評估對象為四川大西洋集團有限責任公司部分資產，評估范圍是四 川大西洋集團有限責任公司位于自貢市自流井區舒坪鎮丹陽街的1宗國 有出讓工業用地使用權(國土證號：自國用(2012)第 024527 地面積為458,509.00平方米)，賬面價值155,821,439.52 委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
四、價值類型及其定義
依據本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。
四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司 市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數 五、評估基準日本項目資產評估的基準日是2012 年10 月31 此基準日是委托方在綜合考慮被評估資產規模、工作量大小、預計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的。
六、評估依據
本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依 據、評估準則依據、資產權屬依據，及評定估算時采用的取價依據和其 他參考資料等，具體如下：
經濟行為依據四川XX集團有限責任公司 2012 年10 月27 日總經理辦公會紀 法律法規依據
1、《中華人民共和國公司法》(2005 年10 月27 日第十屆全國人民代 表大會常務委員會第十八次會議修訂);
2、《國有資產評估管理辦法》(國務院第91 號令，1991 、《中華人民共和國證券法》(2005年10 月27 日第十屆全國人民代 表大會常務委員會第十八次會議修訂);
4、《關于發布<上市公司非公開發行股票實施細則>的通知》(證監發 行字[2007]302 月28日第十屆全國人 民代表大會常務委員會第十一次會議修訂); 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司
6、《中華人民共和土地管理法實施條例》(1998年12 月24 日國務院 第12 次常務會議通過);
7、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國 務院令第55 號，1990
8、《關于加強以非貨幣財產出資的評估管理若干問題的通知》(財企[2009]46
(三)評估準則依據
1、《資產評估準則—評估報告》(中評協[2011]230
5、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[2003]18
7、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001);
8、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2001);
(四)資產權屬依據
1、《國有土地使用證》;
2、其他參考資料。
(五)取價依據
1、《關于發布實施〈全國工業用地出讓最低價標準〉的通知》(國 土資發〔2006〕 307 號，2007
2、國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》(國土資發〔2008〕 308 號，2009 3、國土資源部《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發〔2009〕56 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告中聯資產評估集團有限公司
4、四川省人x政府辦公廳轉發省國土資源廳《關于調整征地補償安置標準等有關問題的意見》的通知(川辦函〔2008〕73
5、《四川省國土資源廳關于組織實施征地統一年產值標準的通知》(川國土資發〔2009〕54
6、《四川省耕地占用稅實施辦法》(川府發〔2008〕27
7、《自貢市建設征收土地補償補助安置辦法》(自貢市人x政府令第65 號令);
8、《中共自貢市委、自貢市人x政府關于加快推進承接產業轉移工 作的實施意見》(自委發〔2008〕14 9、評估人員收集的其他相關資料。
七、評估方法
根據《城鎮土地估價規程》，常用的估價方法有市場比較法、收益 還原法、假設開發法(剩余法)、市場比較法、基準地價系數修正法等。
評估人員在實地勘察和調研的基礎上，結合待估宗地的.特點、實際狀況 和資料收集情況，選擇采用市場比較法和成本逼近法進行評估。
具體理 由如下：
(1)自貢市近年來經濟發展較快，土地市場也較發育，待估宗地 所在區域同類型的交易實例較多，故可采用市場比較法進行評估。
(2)待估宗地所在區域的征地資料可取得，可根據區域的平均征 地成本和開發費用等來進行測算，因此，我們可選用成本逼近法進行評 綜上所述，考慮方法的可操作性,我們選用市場比較法和成本逼近法進行評估。
(一)市場比較法 市場比較法是指在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類似的 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司 第10 土地交易比較案例與待估宗地對照比較，就兩者之間的交易情況、基準日、區域個別因素和其它相關因素等的差別進行修正，求取待估宗地在 估價基準日地價的方法，其基本計算公式為： 待估宗地地價=比較案例地價情況修正系數基準日修正系數區 域因素修正系數個別因素修正系數容積率修正系數使用年期修正系 數土地權利狀況修正系數土地開發程度修正值
(二)成本逼近法 成本逼近法就是以開發土地的各項費用之和為主要依據，再加上一 定的利潤、利息以及應交納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的評 估方法。
其計算公式為： 土地成本價=土地取得費+土地開發費+利息+利潤 宗地價格=土地成本價年期修正系數個別因素修正系數 容積率修正系數+土地增值收益
其中： 土地取得費：根據《中華人民共和國土地管理法》，土地取得費包 括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費、耕地占用稅、耕地 開墾費、征地管理費等;
土地開發費：土地開發費按估價設定土地開發程度下區域平均需投 入的各項客觀費用計算;
利息：按照估價界定的土地開發程度的正常開發周期、各項費用投 入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息;
利潤：按照開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的正常 回報率，估計土地投資應取得的投資利潤;
土地增值收益：土地增值收益是指政府出讓土地除收回成本價格 外，同時要使國家土地所有權在經濟上得以實現，即獲取一定的增值收
八、評估程序實施過程和情況整個評估工作分四個階段進行：
(一)評估準備階段
1、2012年10月27日，委托方召集本公司評估人員，就本次評估的 目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致，并制訂出本次資產評估 工作計劃。
2、配合企業進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作。
(二)現場評估階段 項目組現場評估階段的時間為2012年10月27日。
主要工作如下：
1、聽取委托方及產權持有單位對評估對象和評估范圍的確定。
2、查閱收集委托評估資產的產權證明文件。
3、根據委托評估資產的實際狀況和特點，確定具體評估方法。
4、對企業提供的權屬資料進行查驗。
(三)提交報告階段 在上述工作基礎上，起草資產評估報告，與委托方就評估結果交換 意見，在全面考慮有關意見后，按評估機構內部資產評估報告三審制度 和程序對報告進行反復修改、校正，最后出具正式資產評估報告。
本階段的工作時間為2012年10月28日至11月5日。
九、評估假設 本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：
(一)一般假設
1、交易假設 交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司 第12 據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。
交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。
2、公開市場假設 公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的 資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會 和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。
3、資產持續使用假設 資產持續使用假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和 使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基 礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。
(二)特殊假設
1、土地權利狀況：出讓用地，無他項權利限制。
2、基礎設施條件：宗地土地開發程度：達到宗地紅線外“六通”( 上水、通下水、通電、通氣、通訊和通路);宗地紅線內“場平”(場地平整)。
3、規劃限制條件：宗地為工業用地
4、其它限制條件：按評估報告中的限定條件使用。
十、評估結論
待估宗地在評估基準日，作為出讓工業用地、無他項權利限制，土 地開發程度為宗地外“六通”、宗地內“場平”、容積率為0.5、未來49.97 年期的土地使用權評估結果如下: 土地單價：340 元/平方米 土地面積：458,509.00 平方米 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權項目資產評估報告 中聯資產評估集團有限公司 第13 總地價大寫金額：人民幣壹億伍仟伍佰捌拾玖萬叁仟壹佰元正。
十一、特別事項說明
1、評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資 產價值量做出專業判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的 所對應的經濟行為做出任何判斷。
評估工作在很大程度上，依賴于委托 方及產權持有單位提供的有關資料。
因此，評估工作是以委托方及被評 估單位提供的有關經濟行為文件、有關資產所有權文件、有關法律文件 的真實合法為前提。
2、評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由委托方及產 權持單位提供，委托方及產權持有單位對其真實性、合法性承擔法律責
3、在評估基準日以后的有效期內，如果資產數量及作價標準發生變化時，應按以下原則處理：
(1)當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產數額進行 相應調整;
2)當資產價格標準發生變化、且對資產評估結果產生明顯影響 時，委托方應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值;
(3)對評估基準日后，資產數量、價格標準的變化，委托方在資 產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。
同時， 本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則 確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力 對資產價格的影響。
當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等其它 情況發生變化時，評估結論一般會失效。
評估機構不承擔由于這些條件 的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。
本評估報告成立的前提條件是本次經濟行為符合國家法律、法規的 有關規定，并得到有關部門的批準。
(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
評 估報告的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，本評估機構不會隨意 向他人公開。
(三)未征得本評估機構同意并審閱相關內容，評估報告的全部或 者部分內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及 相關當事方另有約定的除外。
(四)評估結論的使用有效期：根據國家現行規定，根據國有資產 評估管理的相關規定，資產評估報告須經備案或核準后使用，經備案或 核準后的評估結果使用有效期一年，自評估基準日2012年10月31日起計 算，至2013年10月30日止。
超過一年，需重新進行資產評估。
十三、評估報告日
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土地資產評估報告的概述
資產評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產評估、房地產評估、房產評估、土地資產評估、無形資產評估、流動資產評估等。
而土地資產評估是土地資產評估管理機構經常面對的問題。
土地作為資產，是指土地不僅是社會進行物質生產的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產。
可以說土地是一切財富之母。
為了使土地作為資產這一職能得到充分地體現和發揮、遏止土地資產的大量流失，分析和利用土地資產評估報告對土地資產管理部門來說是十分必要的。
一份土地資產評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產交易雙方認定土地資產價格的依據，而且是土地資產管理者加強對土地資產產權變動管理，確認土地資產評估結果的重要依據。
對土地資產評估報告分析的目的
土地資產管理機構對土地資產評估報告及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1.了解土地資產評估機構從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產評估報告，基本反映一個土地資產評估機構工作的全過程。
包括基本思路、評估依據、信息的篩選、結果的產生。
這樣，土地資產評估管理機構即可根據申報土地資產評估資格證書的土地資產評估機構提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產評估工作能力，并作出是否頒發土地資產評估資格證書的決定。
2.了解土地資產評估質量的好壞，并作出對評估結果是否予以確認的決定。
土地資產管理部門按國家土地資產管理的有關規定，應對土地資產評估機構評估土地資產的結果進行驗證確認工作，很重要的依據就是通過對獲得的土地資產評估資料進行全面分析，了解評估機構進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質量的好壞，再結合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產評估結果是否予以確認的決定。
對土地資產評估報告的分析
通過對土地資產評估報告的分析來完成對一項評估結果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產評估管理機構有大量評估經驗的積累，對各類土地資產評估信息的占有及對被估土地資產內外環境的了解，在此基礎上才能完成對土地資產評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
1.對土地資產評估報告進行文字的邏輯分析。
一般來說土地資產評估報告所列發生的土地資產評估的原因、評估的范圍、土地資產的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關系，而這種關系就構成了土地資產評估報告本身的邏輯關系，同時也反映出一個土地資產評估機構進行評估的基本思路。
土地資產評估管理機構進行評估報告的邏輯分析，就是要根據所掌握的實際情況，對評估機構的基本思路及三個因果關系進行分析。
即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產權益、估價的前提條件與估價依據之間的一致性;評估范圍與土地資產權益之間的一致性;通過分析，我們可以初步得出對土地資產評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。
2.對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。
對土地資產評估機構在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產的評估管理機構擁有自己的數據庫和隨時可以取得信息的渠道。
只有在占有大量可靠的市場資料的基礎上，才能進行信息的對比分析。
分析的內容主要有兩個方面：
(1)土地資產評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。
一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據客觀公平的原則選擇與之相應的有關信息資料的參照價格。
土地資產評估機構前提條件不同，土地資產評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構成內容也會有所區別。
(2)分析土地資產評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現系數、行業經營風險系數等。
3.對土地資產估算表格的分析。
這里包括對土地資產評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。
通過上述三個方面的分析，結合實地考察最后產生綜合評價的意見，根據被評估土地資產發生評估的原因。
被估土地資產目前的使用狀態、區域因素和個別因素的情況和地產市場的情況，審定土地資產評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產評估的能力。
對土地資產評估報告的利用
土地資產評估管理機構應對報來的土地資產評估報告，分門別類進行檔案管理，這對充分利用土地資產評估報告是十分有益的。
土地資產評估管理機構利用土地資產評估報告主要在以下幾個方面：
1.可作為土地資產管理部門對土地資產評估結果確認或不予確認的依據，同時也可以作為上級土地管理部門檢查工作或發生糾紛備查使用。
2.可作為一種動態資料便于土地資產管理部門隨時掌握土地資產評估工作動態，了解土地資產評估機構的工作情況和工作質量，便于對土地資產評估機構的監督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進土地資產評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產價格信息資料。
4.深化土地使用制度改革。
土地作為資產管理、應公正地顯化其價值，土地資產評估報告是作為出讓、轉讓、出租、抵押的重要依據，評估報告提供土地價格數據是出讓宗地底價，是轉讓、出租、抵押的交易價格。