有限公司股權轉讓項目資產評估報告
東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓項目資產評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
二〇一三年六月十六日
目錄
注冊資產評估師聲明 ................................... 3
摘要 .................................................. 4
一、委托方和被評估單位簡介 ............................ 6
二、評估目的 .......................................... 7
三、評估對象和評估范圍 ................................ 8
四、價值類型及其定義 .................................. 9
五、評估基準日 ........................................ 9
六、評估依據 .......................................... 9
七、評估方法 ......................................... 11
八、評估程序實施過程和情況 ........................... 15
九、評估假設 ......................................... 18
十、評估結論 ......................................... 18
十一、特別事項說明 ................................... 19
十二、評估報告使用限制說明 ........................... 20
十三、評估報告日： ................................... 21
附件目錄 ............................................ 22
注冊資產評估師聲明
本評估報告旨在幫助委托方完成評估目的所涉及經濟事項而提供的價值參考意見。
一、注冊資產評估師恪守獨立、客觀、公正的原則，依據《資產評估準則》，遵循
有關法律、法規和資產評估的規定，編寫本評估報告，并承擔相應的責任。
二、本評估報告記載了我們的工作程序和評估價值意見，供委托方及相關方使用。
評估報告的分析意見和評估結論以評估報告中披露的假設和使用限制條件為前提。
三、本評估報告中的基礎信息由委托方提供，我們對評估報告中的該等信息的準確
性和完整性不承擔任何責任。
四、本評估報告的使用權歸委托方所有。評估報告的評估結論僅供委托方為本報告
所列明的評估目的使用，以及送交相關監管部門審查使用。本評估報告為保密文件，未
經委托方及我們書面許可，不得拷貝、復制、分發、傳送第三方或公開。
五、我們對評估對象和范圍的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對它們的法律
權屬作出任何形式的保證。
六、我們提請報告使用者注意，評估結論不應該被認為是被評估企業股東全部權益
價值在市場上可實現價格的保證。
東方家園有限公司
股權轉讓項目資產評估報告摘要
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
一、評估目的：因涉及東方家園有限公司擬進行股權轉讓事宜，我公司接受東方
家園有限公司委托，對該經濟行為所涉及的東方家園有限公司于評估基準日的全部資產
及負債進行評估，本次評估的公允價值僅供該經濟行為提供資產價值參考。
二、價值類型及其定義：本次資產評估確定的價值類型為市場價值。市場價值是
指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在基準
日進行正常公平交易的價值估計數額。
三、評估對象和評估范圍：本次評估對象為東方家園有限公司于評估基準日的股
東全部權益價值。評估范圍是評估對象于評估基準日涉及的全部資產及負債。另，根據
委托方所述及評估要求，固定資產中的房屋建筑物因尚未辦理產權過戶手續，本次評估
不列入評估范圍，評估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估范圍的資產與委托評估時
確定的資產范圍一致。
四、評估基準日：2013 年 05 月 31 日。評估中所采用的一切取價標準均為評估基
準日有效的價格標準。
五、評估方法：采用成本法對東方家園有限公司的股東全部權益價值進行估算。
六、評估結論：
以持續經營為假設前提，截至評估基準日委估的資產賬面價值 194，245.65 萬元，
評估值 194，245.55 萬元;負債賬面價值 164，144.28 萬元，評估值 164，144.28 萬元;
凈資產賬面價值 30，101.37 萬元，評估值為 30，101.27 萬元，評估減值 0.10 萬元，減
值率 0.00%。具體詳見資產評估結果匯總表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬元
項目帳面價值評估價值增減值增值率%
流動資產105，350.18105，350.180.000.00
非流動資產88，895.4888，895.38-0.10-0.00
長期股權投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產17.210.00-17.21-100.00
資產總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(所有者權益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據委托方所述及評估要求，上述固定資產中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估后凈資產扣除未納入評估范圍的房屋建筑物后，
其評估值為 29，662.42 萬元。
應付職工薪酬中掛賬職工工會經費和職工教育經費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話，會對企業凈資產產生影響。
七、評估報告使用限制說明：按現行有關規定，本評估結果的使用有效期為一年，
自 2013 年 05 月 31 日至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日后一年內實
現時，可用評估結果作為評估目的所對應的經濟行為實現時作價的參考依據，超過一年，
其評估結果失去效用，如繼續實現原目的，需重新進行資產評估。
八、報告提出日期：2013年6月16日。
以上內容摘自評估報告書，欲了解本次評估項目的全面情況，應認真閱讀評估報告
書正文。本摘要與評估報告書正文具有同等法律效力。
資產評估機構法人代表：
注冊資產評估師
注冊資產評估師
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
東方家園有限公司
股權轉讓項目資產評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產評估(北京)有限公司(以下簡稱“我公司”) 接受東方家園有限
公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按
照公認的資產評估方法，對東方家園有限公司擬進行股權轉讓事宜所涉及的于評估基準
日的全部資產和負債進行評估。評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了
實地勘察、市場調查與詢證，對委托評估企業的股東全部權益價值在 2013 年 05 月 31
日所表現的市場價值做出了公允反映。現將資產的評估情況及評估結果報告如下:
一、 委托方和被評估單位簡介
本次評估委托方及被評估單位均：為東方家園有限公司。
1、企業名稱及注冊情況
企業名稱：東方家園有限公司
企業法人營業執照注冊號：110000005128031
注冊地址：北京市延慶縣經濟技術開發區二區媯水南街 24 號
法定代表人：張宏偉
注冊資本： 人民幣 50000 萬元
企業類型：其他有限責任公司
經營范圍：銷售建筑材料、裝飾材料、五金交電化工、化工輕工材料、建筑機械、
家具、飲食炊事機械、衛生潔具、工藝美術品、機械電器設備、花卉、花肥、日用雜品、
百貨、通訊設備;家居裝飾;設備租賃(汽車除外);承辦展覽展銷會;信息咨詢;技
術轉讓;接授委托為企事業單位及個人提供勞務服務;自營和代理各類商品及技術的進
出口業務，但國家限定公司經營和禁止進出口的商品及技術除外(不另附進出口的商品
目錄);經營進料加工和“三來一補”業務;經營對銷貿易和轉口貿易;承辦裝飾、家
具市場。
2、被評估單位簡介
東方家園有限公司系經北京市工商行政管理局批準，由東方集團股份有限公司與東
方集團實業股份有限公司于 1998 年 04 月 08 日共同出資組建的公司。公司股東及出資
情況如下表：
金額單位:人民幣元
股東名稱出資金額比例%
東方集團股份有限公司475，000，000.0095.00
東方集團實業股份有限公司25，000，000.005.00
合計500，000，000.00100.00
截止 2013 年 5 月 31 日止，東方家園有限公司對外投資情況如下：
金額單位:人民幣元
被投資單位名稱注冊資本出資金額比例%
北京青龍湖盛城體育文化有限公司225，000，000.0090，000，000.0040.00
北京太陽火文化產業投資有限公司2，000，000，000.00 800，000，000.0040.00
3、被評估單位 2012 年及 2013 年 01-05 月資產負債及經營狀況(單位：人民幣元)
項目2012 年2013 年 01-05 月
主營業務收入0.000.00
利潤總額-22，177，395.12-63，221，155.45
凈利潤-22，177，395.12-63，221，155.45
總資產891，330，661.33888，954，777.42
凈資產364，234，903.73301，013，748.28
(三)其他評估報告使用者
1、法律法規規定的報告使用者。
2、除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委托方確認的機構或個人不
能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、 評估目的
本次評估是為了滿足東方家園有限公司擬進行股權轉讓的需要，對其涉及的東方家
園有限公司股東全部權益價值進行了評估工作，本次評估的公允價值僅供該經濟行為提
供資產價值參考。
三、 評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為東方家園有限公司于評估基準日的股東全部權益價值。評估前賬面
總資產賬面價值 194，245.65 萬元，負債賬面價值 164，144.28 萬元，凈資產賬面價值
30，101.37 萬元。
(二)評估范圍
本次評估范圍是評估對象涉及的全部資產及負債，包括流動資產、固定資產、長期
待攤費用、長期股權投資和流動負債。具體賬面價值情況如下表：
金額單位：人民幣萬元
項目賬 面 價 值
流動資產105，350.18
非流動資產88，895.48
長期股權投資88，279.02
固定資產599.24
遞延所得稅資產17.21
資產總計194，245.65
流動負債164，144.28
164，144.28
負債總計
凈資產(所有者權益)30，101.37
另，根據委托方所述及評估要求，上述固定資產中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估范圍的資產與委托評估時確定的資產范圍一
致。委托評估的資產已經中喜會計師事務所有限責任公司進行了審計，并出具了無保留
意見審計報告。
(三)資產權利狀況
列入本次評估范圍的房屋建筑物為東方家園有限公司以公司員工名義購入取得，至
評估基準日尚未辦理房屋產權變更手續。
四、 價值類型及其定義
本報告評估結論的價值類型為市場價值。
本次評估所稱的市場價值，是針對本次評估對象東方家園有限公司截至評估基準日
的股東全部權益價值而言的市場價值。
市場價值指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未接受任何強迫的情況下，評估
對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、 評估基準日
本項目資產評估基準日為 2013 年 05 月 31 日。
一切計價標準均為評估基準日有效價格標準，所有資產均為評估基準日實際存在的資產。
此評估基準日是距評估經濟行為計劃實現日較為接近的日期，由委托方、評估師等中介機構共同確定。
六、 評估依據
(一)主要法律依據
1、《中華人民共和國公司法》;
2、《中華人民共和國著作權法》及其實施條例;
3、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大
會常務委員會第二十九次會議修訂);
4、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務
委員會第十一次會議修訂);
5、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務院令第 471 號);
6、《房地產估價規范》(GB/T50291-1999);
7、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001);
8、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T 18507-2001);
9、《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007);
10、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第 538 號);
11、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則;
12、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》(國務院令[2000]第 294 號);
13、其他與評估相關的法律、法規和規章制度。
(二)資產評估準則依據
1、《財政部關于印發〈資產評估準則—基本準則〉和〈資產評估職業道德準則—基
本準則〉的通知》(財企[2004]20 號);
2、《中國資產評估協會關于印發〈資產評估準則-評估報告〉等 7 項資產評估準則
的通知》(中評協[2007]189 號);
3、中評協中評協[2011]230 號《關于修改評估報告等準則中有關簽章條款的通知》;
4、中評協關于印發《資產評估準則——企業價值》的通知中評協[2011]227 號;
5、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(中國注冊會計師協會會協
[2003]18 號);
6、財政部財會[2006]33 號財政部關于印發《企業會計準則第 1 號—存貨》等 38
項具體準則的通知;
7、中國資產評估協會印發的中評協[2008]218 號關于印發《企業國有資產評估報
告指南》的通知。
(三) 經濟行為依據
1、東方家園有限公司與我公司簽訂的資產評估業務約定書;
2、東方家園有限公司關于本次評估的股東會決議。
(四)權屬依據
1、東方家園有限公司《中華人民共和國企業法人營業執照》、《稅務登記證》;
2、東方家園有限公司提供的“資產評估清單”;
3、東方家園有限公司提供的車輛行駛證、房產轉受讓協議書、2012 年的.財務報表
等相關資料;
4、其他產權證明文件。
(五)取價依據
1、中國機械工業電子出版社出版的《2012 年中國機電產品價格手冊》;
2、北京科學技術出版社出版的《資產評估常用數據與參數手冊》;
3、評估人員收集的當前市場價格信息資料;
4、東方家園有限公司有關人員對委估資產情況的介紹;
5、評估人員現場踏勘結果;
6、委托方及被評估單位提供的《關于進行資產評估有關事項的說明》。
(六)參考資料及其它
東方家園有限公司提供的其他的相關資料。
七、 評估方法
《資產評估準則—基本準則》、《資產評估準則--企業價值》和有關評估準則以及《國
有資產評估管理辦法》規定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法(資產基礎法)。
我們根據本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關條件，選取適當的
方法進行評估。
企業價值評估常用三種評估方法：市場法、收益法、成本法(又稱資產基礎法)。
收益現值法是指將被評估企業預期未來收益依一定折現率資本化或折成現值以確
定其價值的評估方法。收益現值法是以決定企業內在價值的根本依據—未來盈利能力為
基礎評價企業價值，反應了企業對于所有者具有價值的本質方面。但預測企業未來收益
和選取折現率難度較大，采用收益現值法需要一定的基礎條件。由于公司長年存在較大
的經營虧損，企業未來發展具有不確定性，無法對被評估企業的未來經營和收益狀況進
行合理預測，不具備收益法操作的基本條件，故本項目不宜采用收益法進行評估。
市場法是指通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值。而市場法要求在公開市場
上有可比的交易案例，且市場交易數據比較充分。在本次評估中，無法在公開市場上有
可比的交易案例，因此本次評估沒有采用市場法進行評估。
成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評
估對象價值的評估思路。由于被評估企業持續經營，被評估對象具有預期獲利能力，被
評估企業具備可利用的歷史資料，在充分考慮資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性
貶值基礎上，采用成本法進行評估。
成本法
成本法是以資產的成本重置為價值標準，反映的是資產投入(購建成本)所耗費的社
會必要勞動，即求出企業各項資產的評估值并累加求和，再扣減負債評估值后得出凈資
產評估值。按委估資產類型選擇的評估方法如下：
( 一)對流動資產的評估
1、貨幣資金
(1)現金
現金采用盤點倒推的評估辦法，其計算公式為：
基準日現金評估值=盤點日庫存現金實盤數+基準日至盤點日現金支出數-基準日至
盤點日現金收入數。
(2)銀行存款
通過核對銀行對賬單及銀行存款詢證函，確認銀行實際存款余額，并審核企業提供
的銀行存款余額調節表，對未達賬項進行分析，確認無影響凈資產的因素后，以賬面價
值確定評估值。
2、其他應收款項
對于其他應收款評估人員在對其應收款項核實無誤的基礎上，評估人員首先核對明
細賬、總賬和報表，然后對每筆往來款具體分析數額、欠款時間和原因、款項收回情況、
欠款人信用等因素，判斷是否發生壞賬。根據具體情況，分別采用賬齡分析法和個別認
定法，對評估風險損失進行估計，扣除風險損失后確認評估值。
4、預付賬款
對于預付款項的評估人員首先核對明細賬、總賬和報表，然后對每筆往來款具體分
析數額、欠款時間和原因、款項收回情況、欠款人信用等因素，判斷是否發生壞賬。由
于沒有取得形成壞賬的確鑿證據，故本次預收賬款以核實后的賬面價值作為評估值。
5、存貨
列入本次評估范圍的存貨為低值易耗品，以核實后的賬面價值確認評估值。
6、其他流動資產
列入本次評估范圍的其他流動資產為理財產品及待抵進項。
對于理財產品，評估人員在清查核實的基礎上，有公開掛牌交易的有價證券，按
評估基準日的收盤價計算確定評估值;不能公開交易的有價證券，按其本金加持有期利
息計算評估值。
對于待抵進項，評估人員在清查核實的基礎上，以審計后賬面值確定評估值。
(二)非流動資產的評估
1、長期股權投資
經評估人員查閱有關的投資協議、公司章程、出資證明、驗資報告、營業執照、基
準日資產負債表等有關資料，在其股東投資時間、數額、比例、公司設立日期、注冊資
本、經營范圍等均無誤的基礎上予以評估。
對于控股的長期股權投資評估采用整體評估的方法對被投資單位進行評估，并按
評估后的凈資產乘以股權比例確定評估值。
2、房屋建筑物
根據委托方所述及評估要求，固定資產中的房屋建筑物(賬面原值 550.00 萬元，賬
面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估范圍，評估值暫
按賬面值予以列示。
3、機器設備
機器設備評估常用三種方法，即市場法、成本法和收益法。根據評估對象、價值類
型、資料收集情況等相關條件，分析三種評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種
評估基本方法。列入評估范圍的設備沒有足夠數量的市場交易參照物，又無單獨經營記
錄，不適用市場法、收益法，故本次對機器設備采用成本法進行評估。即以基準日的現
時價格重新購建同等功效設備的全部成本乘以成新率得出設備的評估價值。基本公式如下：
評估值=重置價值×綜合成新率
(1)車輛重置價值的確定
根據車輛市場信息《慧聰汽車商情網》、全國機動車價格信息中心編 2012 年《全國
汽車報價及評估》月刊等近期車輛市場價格資料，確定本評估基準日的運輸車輛價格，
在此基礎上根據《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》及相關文件計入車輛購置稅、
新車牌照手續費等，確定其重置價值：
重置價值=現行含稅購價+車輛購置稅+新車牌照手續費等。
3)電子設備重置價值
根據網上 IT 報價等近期市場價格資料，依據電子設備自身的配置情況，確定評估
基準日的電子設備價格，一般不計取運雜費、安裝調試費等，確定其重置價值：
重置價值=購置價
(2)綜合成新率
1)車輛綜合成新率
①理論成新率的確定：根據國經貿經[1997]456 號文《關于發布〈汽車報廢標準〉
的通知》及 2000 年 12 月 18 日國經貿資源〔2000〕1202 號《關于調整汽車報廢標準若
干規定的通知》的有關規定，參照《資產評估常用數據與參數手冊》等有關資料，按以
下方法確定成新率后取其較小者為理論成新率，即
使用年限成新率 R1=(規定使用年限-已使用年限)÷規定使用年限×100%
行駛里程成新率 R2=(規定行駛里程-已行駛里程)÷規定行駛里程×100%
理論成新率 R3=Min(使用年限成新率 R1，行駛里程成新率 R2)
②現場勘查技術鑒定成新率 R4 的確定
根據現場勘察、鑒定、了解評估對象的現存技術狀況、利用率、負荷率、工作環境、
運行能力、磨損程度、大修和維護保養情況等因素經過綜合分析打分，得出實際分數，
確定出車輛的技術鑒定成新率。
③綜合成新率 R 的確定
對理論成新率和技術鑒定成新率進行加權平均，計算出綜合成新率。計算公式如下：
綜合成新率 R=理論成新率 R3×權數 + 技術鑒定成新率 R4×權數
2)電子設備成新率
電子設備成新率主要是參照經濟壽命年限和已使用年限結合現場勘察情況直接確
定的。因電子設備更新很快，大部分都是 5 年以上的，所以以殘值率考慮其價值。
(3)評估值的確定
評估值=重置價值×綜合成新率
4、遞延所得稅資產的評估
遞延所得稅資產為由于會計制度與稅法在計算收入、費用和損失時，存在時間上的
差異，而產生的本期影響所得稅的金額。本次評估的遞延所得稅資產為計提壞賬準備形
成的影響所得稅的金額。
評估人員了解企業適用的所得稅政策和執行的會計制度，核實引起時間性差異的真
實性、準確性。可抵扣暫時性差異轉回的期間內，無法產生足夠的應納稅所得額用以利
用可抵扣暫時性差異，使得與遞延所得稅資產相關的經濟利益無法全部實現的，對于預
期無法實現的部分，應當減記遞延所得稅資產的賬面價值。因此，本次評估根據企業實
際情況，遞延所得稅資產評估值為零。
(三)關于負債的評估
關于負債中短期借款、應付賬款、職工薪酬、應交稅費、其他應付款、長期借款和
長期應付款等科目的評估，對于負債，評估人員根據企業提供的各項目明細表，根據評
估目的實現后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。
八、 評估程序實施過程和情況
根據國家有關資產評估的規定，依據資產評估準則的要求，我們的評估程序實施過
程主要包括了接受委托、現場調查、資料收集與分析、評定估算、評估匯總、撰寫報告
等，評估程序實施過程及情況說明如下：
(一)明確評估業務基本事項、簽訂業務約定書
聽取公司有關人員對公司情況及委估資產歷史和現狀的介紹，進行前期盡職調查、
訪談調研工作，了解產權持有者的財務核算制度、會計科目設置和基本核算方法，了解
評估目的、明確評估對象及評估范圍等。 在明確評估業務基本事項基礎上，聽取委托
方介紹評估資產的范圍、類別、評估目的和時間進度要求，并深入現場，對委估資產狀
況做初步了解，在此基礎上，根據本次評估目的及可能實現日，與委托方商定評估基準
日，簽定了“資產評估業務約定書”。
(二)編制評估計劃
評估接受委托，確定該項目總協調人和項目負責人，并挑選相關專業的評估人員組
建項目團隊。根據“資產評估業務約定書”結合項目的具體情況，擬訂初步的評估工作
計劃，包括各類資產擬采用的技術方案、人員配備及時間安排進度;與此同時，根據評
估工作的需要，請產權持有者作好資產評估前的各項準備工作，包括資產清查核實、填
寫各類資產評估申報明細表及準備與評估有關的各種經濟、技術資料。
(三)現場調查、收集評估資料
1、資產清查
(1)清查組織工作
2013 年 6 月 5 日，本組評估人員到達評估現場，對申報評估資產進行現場清查。
根據企業申報評估資產類型，評估人員按照相關要求，分別對有關資產進行全面的
現場清查。清查工作結束后，均提交了清查核實及現場勘察作業工作成果。
(2)清查主要步驟
①指導企業相關人員首先進行資產清查與收集，準備應向評估機構提供的資料
在評估人員到達現場前，通過電話等方式指導企業相關的財務與資產管理人員在自
行資產清查的基礎上，按照評估機構提供的“評估調查表”及其填寫要求、資料清單，
細致準確的登記填報，對被評估資產的產權歸屬證明文件和反映性能、狀態、經濟技術
指標等情況的文件資料進行收集。
②初步審查產權持有者提供的資產評估明細表
評估人員通過翻閱有關資料，了解涉及評估范圍內具體對象的詳細狀況。然后仔細
閱讀預評估各類資產評估明細表，初步檢查有無填項不全、錯填、資產項目不明確，并
根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明細表有無漏項等。
③現場實地勘察
針對不同的資產性質及特點，采取不同的勘察方法。在現場勘察過程中，評估人員
通過核查賬簿、原始憑證，并對大額款項進行函證或相關替代程序進行清查核實;對企
業存貨的內部管理及會計核算進行了解。
④根據國家有關規定及行業發展趨勢，參考企業自身因素對企業未來的生產經營狀
況及發展趨勢，分析企業預測的合理性。
⑤核實產權證明文件
2、有關經營資料的收集和分析
(1)收集被評估企業類型、評估對象相關權益狀況及有關法律文件;
(2)收集被評估企業的歷史沿革、現狀和前景;
(3)收集被評估企業內部管理制度、管理層構成等經營管理狀況;
(4)收集被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料;
(5)收集被評估企業所處行業、國家相關政策、所處地區、行業未來發展前景及
企業發展規劃等相關資料;
(8)收集被評估企業主要品種的市場價格信息、市場占有率、技術發展的趨勢及
企業自身所擁有的技術在行業中的先進性等資料;
(9)收集相關價格信息資料。
(四)評定估算
2013 年 6 月 11 日至 6 月 16 日，評估人員根據項目組制定的作價原則，結合委估資產情況，進行評定估算工作。根據資產評估初步結果進行評估結論分析、撰寫報告、說明。
(五)編制和提交評估報告
(1)對評估結果進行匯總、分析、調整修改;
(2)將評估結果提供給委托方并聽取其意見;
(3)根據實事求是的原則結合委托方的反饋意見進一步檢查調整評估結果;
(4)撰寫資產評估報告書;
(5)按我公司內部三級復核程序，逐級進行復核;
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
(6)根據復核意見，修正 評估報告;
(7)正式出具評估報告書并提交委托方。
九、 評估假設
本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設被評估單位持續經營的前
提下，根據公開市場的原則確定現行市場價值，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少
付出的價格等對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力
和其它不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營及產權主體
變動的原則等其它情況發生變化時，評估結果一般會失效。
十、評估結論
根據國家有關資產評估的法律和國家其他有關部門的法規與規定，本著獨立、公正、
科學和客觀的原則及必要的評估程序，中瑞國際資產評估(北京)有限公司對東方家園
有限公司于評估基準日的全部資產及負債進行了評估，此次評估采用成本法，資產評估
結果如下：
以持續經營為假設前提，截至評估基準日委估的資產賬面價值 194，245.65 萬元，
評估值 194，245.55 萬元;負債賬面價值 164，144.28 萬元，評估值 164，144.28 萬元;
凈資產賬面價值 30，101.37 萬元，評估值為 30，101.27 萬元，評估減值 0.10 萬元，減
值率 0.00%。具體詳見資產評估結果匯總表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬元
項目帳面價值評估價值增減值增值率%
流動資產105，350.18105，350.180.000.00
非流動資產88，895.4888，895.38-0.10-0.00
長期股權投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產17.210.00-17.21-100.00
資產總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(所有者權益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據委托方所述及評估要求，上述固定資產中的房屋建筑物(賬面原值 550.00萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估后凈資產扣除未納入評估范圍的房屋建筑物后，
其評估值為 29，662.42 萬元。
應付職工薪酬中掛賬職工工會經費和職工教育經費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話，會對企業凈資產產生影響。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能
評定估算的有關事項：
(一)對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委托時、出具期后
事項和或有事項時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估
機構及評估人員不承擔相關責任。
(二)評估基準日后、有效期以內，若資產政府定價標準及預期收益發生變化，
對評估結論產生影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。
即：
1、政府定價標準發生變化，委托方應根據原評估方法對資產額進行相應調整。
2、若預期收益等發生變化、并對資產評估價格已產生了明顯影響時，委托方應及
時聘請評估機構重新進行評估。
(三)本報告評估結果包括評估對象所占有的國有土地使用權的價值。
(四)本報告評估結果沒有考慮委托方或有負債因素、快速變現、稅費轉嫁等特殊
的交易方式，以及可能發生的抵押到期清償、權利轉移等因素對評估對象房屋價值的影
響，也未考慮國家宏觀政策發生變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對評估對象房屋
價值的影響。
(五)根據東方家園有限公司提供的于 2002 年 12 月與自然人簽訂的《房產轉受讓
協議書》，將其擁有的北京市朝陽區兩套房產以人民幣伍佰伍拾萬元的價款，轉讓給東
方家園有限公司。截止評估基準日 2013 年 5 月 31 日止，上述轉讓的房產尚未辦理產權
過戶交接手續。根據委托方所述及評估要求，上述固定資產中的房屋建筑物(賬面原值
550.00 萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估范
圍，評估值暫按賬面值予以列示，并在評估結果中扣除此金額。
(六)截止 2013 年 05 月 31 日止，東方家園有限公司存在以下未決訴訟：2002 年
10 月，東方家園有限公司與廣州市荔灣區沖口街辦事外坑口村村民委員會(以下簡稱“坑
口村委會”)簽署房屋租賃協議，雙方約定由坑口村委會提供土地，東方家園有限公司
墊資并設計建設物業，建成后由東方家園有限公司承租用于經營建材家居等，租期 20
年。截至 2010 年 06 月 31 日，租期剩余 13 年 2 個月，東方家園有限公司應支付的剩余
租金總額為 5248.86 萬元。
東方家園有限公司依約墊資建成物業，并于 2003 年 8 月承租物業用于經營。坑口
村委會于 2010 年 5 月向東方家園有限公司發出解約合同通知書，東方家園有限公司隨
即函告不同意解除合同，并要求坑口村委會繼續履行合同。東方家園有限公司于 2010
年 8 月以坑口村委會為被告向管轄法院提起訴訟，請求法院判令坑口村委會繼續履行租
賃合同。目前該案尚在審理過程中，經辦律師認為此案勝訴的可能性較小。
(七)東方家園有限公司對外投資的北京太陽火文化產業投資有限公司，于 2013
年通過股權轉讓以 86，400.00 的價格，取得國開東方城鎮發展投資有限公司(以下簡稱
“國開東方公司”)48%的股權。國開東方城鎮發展投資有限公司成立于 2012 年 12 月
31 日，注冊資本 180000 萬。國開東方公司經范圍為：房地產開發。 項目投資;資產
管理。根據北京太陽火文化產業投資有限公司提供的相關財務報表(未經審計)資料，
截止 2013 年 5 月 31 日，資產總額為 180，145.14 萬元(其中存貨 82，198.67 萬元，主要
為土地取得費用)、總負債為 145.14 萬元，凈資產為 180，000.00 萬元。
鑒于國開東方公司系初始設立，本次評估以賬面投資成本確認北京太陽火文化產業
投資有限公司對國開東方公司的股權投資價值。
評估報告使用者應能夠注意以上的特別事項對評估結論所產生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
東方家園有限公司股權轉讓項目評估報告
(二)評估報告只能用于評估報告載明的評估報告使用者使用。
(三)本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門
審查使用，本評估報告的使用權歸委托方所有，未征得注冊資產評估師及其所在評估機
構同意，評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
(四)按現行有關規定，本評估結果的使用有效期為一年，自 2013 年 05 月 31 日
至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日后一年內實現時，可用評估結果
作為評估目的所對應的經濟行為實現時作價的參考依據，超過一年，其評估結果失去效
用，如繼續實現原目的，需重新進行資產評估。
(五)評估報告法律效力
1、本評估報告在評估機構及注冊評估師簽字蓋章后，依據法律法規的有關規定發
生法律效力。
2、本評估報告包含若干附件文件，所有附件文件亦構成本報告之重要組成部分，
與本報告正文具有同等的法律效力。
十三、評估報告日：
評估報告出具日期為 2013 年 06 月 16 日。
十四、注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人簽字
資產評估機構法人代表：
注冊資產評估師
注冊資產評估師
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日